カフェ開業の物件探しは「業態定義」から始める
カフェ・コーヒーショップは業態の幅が広く、純粋なコーヒー専門店からフード提供を伴うフルサービス型、テイクアウト専門のスタンド型まで多岐にわたります。物件選びの前に「自分のカフェはどの業態か」を明確にすることが、必要な物件スペックや許可取得の道筋を決める出発点になります。
業態によって必要な設備・坪数・厨房要件が大きく変わるため、物件を先に決めてしまうと後から「厨房が足りない」「換気が基準を満たさない」という問題が生じやすいです。
1. 業態別の物件要件
スタンド型（テイクアウト専業）
最小構成で開業できるため初期費用を抑えやすい反面、客単価が低いため立地の集客力が収益の直結要因になります。
イートイン型（セルフサービス）
- 必要坪数：15〜30坪
- 厨房：上記＋簡易フード調理設備（トースター・サンドイッチプレス等）
- 換気：匂いの発生を考慮した換気量確保
- 必要許可：飲食店営業許可
席数20〜40席のスモールカフェが多い。内装の雰囲気が集客と単価に直結するため、内装費は坪数の割に高めになる傾向があります。
フルサービス型（フードメニューあり）
- 必要坪数：25〜50坪
- 厨房：業務用コンロ・フライヤー・オーブン・大型冷蔵庫
- 換気：グリス除去機能付き排気フード（グリストラップも必要な場合あり）
- 電気容量：50〜80kVA以上
- 必要許可：飲食店営業許可（＋製造品目によっては菓子製造業許可）
本格的なフードを提供する場合、飲食店物件としての設備水準が求められ、物件の設備投資額も増します。
2. 飲食店営業許可の取得手順
カフェの主要な許可は保健所が発行する「飲食店営業許可」です。
申請の流れ
- 事前相談：管轄保健所に図面を持参し、設備配置・区画の確認
- 内装工事：保健所の指摘を反映した仕様で施工
- 完成検査の申請：開業10日前を目安に申請書を提出
- 現地検査：保健所職員による施設確認（所要30分〜1時間）
- 許可証交付：検査合格後、数日〜1週間で交付
設備の主な要件（東京都標準）
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 手洗い設備 | 専用手洗い器（蛇口は自動または肘で操作できるタイプ推奨） |
| シンク | 調理用・洗浄用を分けた2槽シンク |
| 冷蔵設備 | 食材の保管温度管理（冷蔵・冷凍） |
| 換気 | 適切な換気設備（オープン時に換気量の確認が行われる） |
| 区画 | 調理・客席・トイレは明確に区分 |
3. コーヒー設備の物件への要求
電気容量
エスプレッソマシン（業務用）は単体で3〜6kVA消費します。グラインダー・冷蔵・照明を合算すると、スタンド型でも20kVA以上、フルサービス型では40kVA以上が必要になることが多いです。
内見時には分電盤のアンペア数と動力電源（200V三相）の有無を必ず確認してください。電気容量の増設工事は30〜100万円かかるため、既存容量が足りない物件は事前にコスト見積もりが必要です。
給排水
エスプレッソマシンには専用の給水ラインが必要です。また、廃水（コーヒーのグラウンド・牛乳の廃液）は詰まりを起こしやすいため、排水管の口径と勾配を確認します。
テナントによっては「排水改修費を借主負担」とする契約もあるため、特約条項の確認が必要です。
荷重（床・天井の耐荷重）
業務用冷蔵庫・ウォータースーパーなどは単体で300〜500kgになることがあります。上階にある物件では床荷重の確認が欠かせません。
4. 立地選定のポイント
スタンド型：通勤・通学動線
テイクアウト専業のスタンド型は、朝の通勤動線が売上の大部分を左右します。駅改札から徒歩1〜2分、会社集積地の路地など、足早に通過する人を捕捉できる立地が最適です。
人通りが多くても「目的購買」に向かう人が多い商業施設内は、スタンド型には相性が悪い場合があります。
イートイン型：滞在時間を生む環境
イートイン型は居心地の良さと時間の余裕がある立地が鍵です。オフィス街の週末閑散、住宅街の平日集客など、立地の時間帯プロフィールを事前に調査します。
競合カフェとの距離も重要な指標です。500m圏内の競合数・業態・客層を調べ、差別化ポイントが明確かを検討します。
家賃の目安
| 立地 | 坪単価（月額） |
|---|---|
| 駅前路面 | 1.5〜3万円 |
| 駅前2階以上 | 0.8〜1.5万円 |
| 住宅街路面 | 0.8〜2万円 |
| ショッピングセンター内 | 1〜2万円＋歩合 |
家賃は月商の10〜15%以内が経営安定の目安です。スタンド型は客単価が低い（平均600〜900円）ため、家賃負担率は特に慎重に試算してください。
5. 内装費の相場
カフェの内装費は業態と仕上げのグレードによって大きく幅があります。
| 業態・規模 | 内装費の目安 |
|---|---|
| スタンド型（10坪） | 200〜500万円 |
| イートイン型・スケルトン（20坪） | 700〜1,500万円 |
| イートイン型・居抜き活用（20坪） | 300〜700万円 |
| フルサービス型（35坪） | 1,500〜3,000万円 |
カフェは「空間の体験」そのものが商品になるため、インテリアへの投資は集客と単価に直結します。ただし過剰投資は回収に10年以上かかるリスクもあるため、内装費÷想定月商で「内装費/月商倍率」を計算し、24〜36ヶ月以内に回収できる水準に抑えるのが基本です。
6. 居抜き物件の活用
カフェ開業では、前の飲食店が使っていた厨房・カウンター・シンクをそのまま引き継げる「居抜き物件」が大幅なコスト削減につながります。
居抜き活用時のチェック項目
- 電気容量：前テナントの業態に応じた容量かを確認（焼肉店→カフェなら過剰容量のため好都合）
- 排水の状態：油脂が蓄積した配管のクリーニングが必要か
- カウンターの高さと奥行き：コーヒーマシンのサイズに合うか
- 換気フードの位置：新しい厨房レイアウトに対応できるか
居抜き設備を引き継ぐ際は、前テナントとの「造作譲渡契約」を締結します。造作譲渡費用の相場は20〜200万円（物件・設備状態による）で、新規スケルトン工事より大幅に安く済む場合があります。
7. 開業費用の全体像
| 費用項目 | 目安（20坪・居抜きあり） |
|---|---|
| 敷金・保証金 | 家賃6〜12ヶ月分 |
| 仲介手数料 | 家賃1〜2ヶ月分 |
| 内装工事費 | 400〜800万円 |
| 造作譲渡費（居抜き） | 30〜150万円 |
| 設備・機器費 | 150〜400万円 |
| 食器・消耗品 | 30〜80万円 |
| 許可取得費 | 2〜5万円 |
| 運転資金（3ヶ月分） | 家賃×3＋人件費×3 |
| 合計 | 1,000〜2,500万円 |
まとめ：カフェ物件探しの優先チェックリスト
- [ ] 業態（スタンド/イートイン/フルサービス）を決めてから物件条件を設定
- [ ] 電気容量・給排水・換気フードの状況を内見時に確認
- [ ] 保健所への事前相談で必要設備を把握
- [ ] 家賃÷月商シミュレーション（15%以内を目安）
- [ ] 居抜き設備の状態確認と造作譲渡費の見積もり
- [ ] 内装費の回収期間（月商ベース）を計算
カフェは競合が多く、参入ハードルが低い分だけ退出率も高い業態です。物件選定段階から「この立地で何杯/日売れるか」を数字で検証し、感覚ではなく根拠のある選択をすることが長期経営の土台になります。