初めてテナントを借りる方へ

住居用賃貸との違い

「家を借りた経験があるから大丈夫」と考えると、事業用ならではの違いに戸惑うことがあります。 代表的な相違点を整理しました。

※ 上記は一般的な傾向です。実際の条件は物件・貸主・契約内容により異なります。

初期費用の内訳

事業用テナントの初期費用は、保証金（敷金）の比重が大きく、賃料の10〜15倍前後になることも珍しくありません。 金額は立地・業態・物件状態によって大きく変わるため、下表は目安として把握し、個別物件は仲介会社に確認してください。

審査と必要書類

事業用の入居審査では、借主が安定して賃料を支払えるかを「事業の信用力」で判断します。 連帯保証人を立てるか、家賃保証会社を利用するかは物件により異なります。

※ 必要書類は物件・保証会社により異なります。詳細は必要書類ガイドをご覧ください。

契約形態と重要事項説明

賃貸借契約には大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」があり、更新の有無や期間満了時の扱いが異なります。 契約前には宅地建物取引士による重要事項説明（宅地建物取引業法第35条）を受けることが義務付けられています。

※ 公正証書での作成が法律上必須なのは事業用定期借地権（土地の賃貸借）です。建物の定期借家契約は公正証書である必要はなく、書面であれば足ります。契約形態の細部は物件により異なるため、重要事項説明で必ず確認してください。

融資・手付金・仮押さえのタイミング

開業資金を金融機関からの融資でまかなう場合、「融資が下りる前に良い物件が出てしまう」というジレンマが生じます。 一方で、融資が確定する前に契約を急ぐと、審査に通らなかったときに支払い済みの費用を巡るトラブルになりかねません。

• 仮押さえ（申込）：申込書を提出して物件を一定期間確保します。法的拘束力は弱く、貸主の判断次第で他者に決まることもある点に注意します。
• 申込金（預り金）と手付金の違い：「申込金（預り金）」は契約前なら返還を受けるのが原則です。一方「手付金」は契約成立を前提とした性質を持ち、借主都合でやめると放棄になる場合があります。書類の名称と返還条件を必ず確認しましょう。
• 融資との順序：融資審査では具体的な物件情報（賃料・面積・見積り）が求められることが多く、物件をある程度特定してから融資申込に進むのが現実的です。融資の確度と物件確保のタイミングは仲介会社・金融機関と相談しながら調整します。

※ 詳しくは融資前に物件を押さえられる？で解説しています。

原状回復と退去時の負担

契約時に見落とされがちなのが退去時の費用です。事業用賃貸では、借主が費用を負担して内装を撤去し、 契約開始時の状態（多くはスケルトン）に戻すのが一般的です。住居用で適用される 「通常損耗・経年劣化は貸主負担」という原則は、事業用には当てはまらないことが多い点に注意が必要です。 回復の範囲（どこまで撤去・復旧するか）は契約書の特約で定まるため、入居前に契約前チェックリストで確認しておきましょう。居抜きで入居した場合の引継ぎ範囲も併せて取り決めておくと安心です。

開業に必要な許認可（業種により異なります）

業種によっては、営業を始める前に行政の許可・届出が必要です。許認可は工事内容や設備にも関わるため、 物件契約・内装着工の前に管轄窓口へ事前相談しておくと手戻りを防げます。代表的な例を挙げます。

• 飲食店：保健所への飲食店営業許可（食品衛生法）が必要で、施設が基準を満たしているか検査を受けます。店舗ごとに食品衛生責任者を置く必要があります。深夜に酒類を提供する場合などは、別途の届出が求められることがあります。
• 消防関係：建物・店舗の規模や収容人員によっては、防火管理者の選任や消防への届出が必要になる場合があります。詳細は管轄の消防署に確認してください。
• その他の業種：美容・理容、医療、酒類販売、古物商など、業種ごとに固有の許認可が定められていることがあります。出店予定の業態について、必要な手続きを早めに調べておきましょう。

※ 許認可の要否・要件は業種・自治体・店舗の規模により異なります。正確な内容は管轄の保健所・消防署・行政窓口や専門家にご確認ください。