事業計画書が求められる場面
テナントを借りて新規事業を始める際、事業計画書は2つの重要な審査を通過するために欠かせない書類だ。
1. 金融機関の融資審査 日本政策金融公庫の創業融資や地方銀行の事業融資を受ける場合、融資審査の核心は事業計画書にある。「この事業が成立するか」「返済能力があるか」を事業計画書で判断するため、数値の根拠と論理的な構成が求められる。
2. 物件オーナー・管理会社の入居審査 賃料の支払い能力を確認するため、貸主側から事業計画書の提出を求められるケースが増えている。特にスケルトン物件や高額保証金物件では、開業後の収益性を示す資料として活用される。
事業計画書の基本構成
1. 事業概要（エグゼクティブサマリー）
事業の目的・業態・ターゲット顧客を1〜2ページでまとめる。審査担当者が最初に目を通すセクションであり、ここで興味を引けなければ以降の詳細な数値も読まれない。
記載すべき項目:
2. 市場分析・競合分析
「なぜこの場所でこのビジネスが成立するか」を客観的データで示す。
盛り込むべきデータ:
- 商圏内の推定人口・世帯数（市区町村の統計データを活用）
- 競合店の数・業態・価格帯
- 空白ニーズの存在（競合が手薄な時間帯・客層・メニューカテゴリ等）
- 駅の乗降客数・徒歩導線（鉄道会社の統計を引用）
分析の深さが事業計画書のクオリティに直結する。地図上への競合プロット、実際の競合店への調査結果（客数・客単価の観察）を添付資料として付けると説得力が増す。
3. 売上計画（月次・年次）
融資審査・入居審査ともに、売上計画の「根拠の説得力」が最重要視される。
飲食店の売上計算モデル（例）:
``` 月次売上 = 客席数 × 席回転数 × 客単価 × 営業日数
例： 客席数20席 × 1日3回転 × 1,200円 × 25日 = 180万円/月 ```
重要: 計画書の数値は「楽観・現実・保守」の3シナリオで示すと信頼性が上がる。
| シナリオ | 稼働率 | 月次売上 |
|---|---|---|
| 楽観 | 80% | 180万円 |
| 現実 | 60% | 135万円 |
| 保守 | 40% | 90万円 |
融資審査では「保守シナリオでも返済できるか」が確認される。
4. 費用・収支計画
月次固定費の内訳（例）:
| 費目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃 | 25万円 |
| 人件費（正社員1名+パート） | 40万円 |
| 原材料費（売上の30%） | 40万円 |
| 水道光熱費 | 5万円 |
| 広告・販促費 | 3万円 |
| その他経費 | 5万円 |
| 合計変動費+固定費 | 118万円 |
| 損益分岐点売上高 | 約138万円 |
損益分岐点売上高は「固定費 ÷（1 - 変動費率）」で算出。現実シナリオ（135万円）が損益分岐点（138万円）を下回る場合、計画を見直すか資金調達規模を増やす必要がある。
5. 初期投資と資金調達計画
初期費用の内訳（一般的な飲食テナント例）:
| 項目 | 金額目安 |
|---|---|
| 保証金・敷金 | 家賃6〜12ヶ月分 |
| 仲介手数料 | 家賃1ヶ月分 |
| 内装工事費 | 100〜300万円（坪数・スケルトン度による） |
| 設備・什器 | 50〜200万円 |
| 広告・販促（開業前） | 10〜30万円 |
| 運転資金（3〜6ヶ月分） | 50〜150万円 |
| 合計 | 300〜900万円 |
運転資金は最低でも家賃+人件費の3ヶ月分を確保することが鉄則。開業直後は売上が安定しないため、資金が底をつく「死の谷」期間を乗り越えるための備えが必須だ。
6. 資金調達計画
融資審査では「自己資金比率」も重視される。一般的に自己資金が総投資額の30%以上あると融資審査が通りやすい。
資金調達の選択肢:
| 調達手段 | 特徴 | 審査期間 |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫（創業融資） | 無担保・低金利、創業者向け | 2〜4週間 |
| 地方銀行・信用金庫 | 地域密着型、保証協会付き融資 | 1〜3ヶ月 |
| 補助金（小規模事業者持続化補助金等） | 返済不要、競争率高い | 3〜6ヶ月 |
| 日本政策金融公庫 女性・若者向け特例 | 金利優遇あり | 2〜4週間 |
事業計画書でよくある失敗パターン
根拠のない楽観売上
「近隣に競合が少ないから1日100人来店するはず」という根拠のない仮定は、審査担当者に即座に見破られる。必ず現地での通行量カウント調査や、類似業態の実績データを参照して数値を組み立てること。
開業コストの過小見積もり
内装工事費を「坪15万円で計算した」ところ実際には坪30万円かかったというケースは頻繁に起こる。スケルトン物件の場合は、実際の複数業者への相見積もりを事前に取得して実数を記載することが望ましい。
人件費の漏れ
自分一人で始めるからと人件費をゼロで計算するのは危険。病気・繁忙期対応のアルバイト費用、社会保険料も必ず計上すること。
テナント審査専用の補足資料
金融機関向け融資申請と物件入居審査では求められる資料が若干異なる。
物件入居審査で追加提出が効果的な資料:
- 直近3期分の確定申告書または源泉徴収票（個人事業主・給与所得者の場合）
- 開業予定業種の経験・資格証明書
- 類似業態での勤務経験（職務経歴書）
経験・実績を提示することで、審査側の「このオーナーなら家賃を払い続けられる」という安心感につながる。
まとめ
事業計画書は「夢を語る文書」ではなく、「数値で裏付けた事業の実現可能性を示す説明書」だ。以下の3点を軸に作成すれば、融資審査・入居審査の双方で評価される計画書になる。
- 市場分析に客観的データを使う（統計・現地調査結果の引用）
- 損益分岐点を明示し、保守シナリオでも黒字化できることを示す
- 初期資金の出所と自己資金比率を明確にする
千客テナントでは、テナント物件の情報提供と合わせて、事業計画書のひな型も参考資料として活用できる。まずは希望エリアの物件情報を確認しながら、具体的な数値を組み立てていこう。