坪単価とは何か
店舗やテナントを借りようとするとき、物件情報に「坪単価○○円」という表記を目にすることがあります。坪単価とは、1坪（ひとつぼ）あたりの月額賃料のことです。たとえば「坪単価2万円」と書かれていれば、1坪の空間を1か月借りるのに2万円かかるという意味になります。
坪（つぼ）は日本の伝統的な面積の単位で、1坪は約3.3058平方メートル（㎡）に相当します。より正確には1坪＝3.30578...㎡ですが、実務では「1坪≒3.3㎡」として計算することがほとんどです。
坪単価は、異なる広さの物件どうしを同じ基準で比較するために使われます。20坪の物件と40坪の物件では当然、月額賃料の合計額が大きく違います。しかし坪単価が同じであれば「単位面積あたりの割高・割安感が同等」と判断できるため、物件を選ぶ際の比較指標として広く使われています。
坪単価から月額賃料を計算する方法
月額賃料の基本的な計算式は次の通りです。
月額賃料 ＝ 坪単価 × 坪数
具体的な例で見てみましょう。
【計算例①】 坪単価：1万5,000円／坪 物件面積：20坪 → 月額賃料＝15,000円 × 20坪 ＝ 30万円
【計算例②】 坪単価：2万2,000円／坪 物件面積：15坪 → 月額賃料＝22,000円 × 15坪 ＝ 33万円
このように、坪単価さえわかれば「坪単価 × 坪数」で月額の家賃総額をすぐに計算できます。物件の募集情報には坪数（または㎡）と坪単価が記載されていることが多いため、この式を覚えておくと便利です。
なお、年額賃料を知りたい場合は月額賃料をそのまま12倍するだけです。上の例①であれば、30万円 × 12か月 ＝ 年間360万円となります。
坪数と㎡の換算方法
物件の面積表記は「坪」で記載されているケースと「㎡」で記載されているケースの両方があります。坪単価の計算に使うためには、㎡表記を坪に変換する必要があります。換算式は以下の通りです。
坪数 ＝ ㎡ ÷ 3.3
たとえば物件面積が66㎡と表記されている場合、66 ÷ 3.3 ＝ 20坪となります。
逆に坪数からの㎡換算は次の式です。
㎡ ＝ 坪数 × 3.3
20坪 × 3.3 ＝ 66㎡、という計算になります。
実務では3.3を使った割り算・かけ算で問題ありません。厳密な値（3.30578）を使いたい場面は専門的な契約計算の場合に限られます。
㎡表記の物件でも坪単価を求めることができます。
坪単価 ＝ 月額賃料 ÷ (面積㎡ ÷ 3.3)
【計算例③】 月額賃料：24万円 物件面積：40㎡ 坪数：40 ÷ 3.3 ≒ 12.1坪 → 坪単価＝240,000円 ÷ 12.1坪 ≒ 約1万9,800円／坪
このように坪単価を逆算することで、㎡表記の物件とも同じ土俵で比較できます。
共益費込み・別の違いと読み方
物件情報を見るとき、賃料の構成として「共益費込み」と「共益費別」の2パターンがあります。坪単価がどちらを指しているかを確認することが大切です。
共益費別の場合：坪単価はあくまでも純粋な家賃のみを指します。実際に毎月支払う金額は「月額賃料＋共益費」になります。共益費は建物の管理費・清掃費・エレベーター費用などをテナントで分担するものです。共益費の目安は坪単価の10〜30%程度のことが多く、月額賃料に上乗せされます。
【計算例④：共益費別の場合】 坪単価：2万円／坪、物件面積：10坪 月額賃料＝20,000円 × 10坪 ＝ 20万円 共益費：坪3,000円 × 10坪 ＝ 3万円 → 毎月の実質支払額 ＝ 23万円
共益費込みの場合：坪単価の中にすでに共益費が含まれているため、計算通りの金額がそのまま支払総額になります。
物件を比較するときは、「共益費込みか別か」を必ず確認した上で坪単価を見るようにしましょう。共益費別の物件は一見、坪単価が低く見えても実質負担は大きくなることがあります。また、初期費用として敷金・礼金・保証金が別途かかるケースもあります。毎月のキャッシュフローを正確に把握するには「賃料＋共益費」の合計額で比較することをおすすめします。
坪単価の相場感と妥当賃料の判断
坪単価はエリアや物件の立地条件によって大きく異なります。繁華街や駅前の路面店であれば坪単価3〜5万円以上になることも珍しくなく、郊外や雑居ビルの上層階では坪単価5,000〜1万円台というケースもあります。同じ駅でも一等地の1階路面と裏通りの2階以上では坪単価に2〜3倍の差がつくこともあります。
初めてテナントを探す方にとっては「この坪単価は高いのか、安いのか」の判断が難しいと思います。基本的な目安として、同エリア・同用途の複数物件を坪単価で比較することが有効です。
たとえば同じ駅周辺の飲食店向け物件を5〜10件ピックアップし、それぞれの坪単価を並べることで、そのエリアの相場感をつかむことができます。坪単価が極端に低い物件は、設備の老朽化・日当たり不足・視認性の悪さなど、何らかの理由がある場合もあるため、内見時に確認することが大切です。
また、坪単価だけでなく「坪数に対して店舗運営に必要な席数・設備が収まるか」という観点も重要です。客席数やバックヤードの広さによって適切な坪数が変わるため、月額賃料の絶対額と売上見込みのバランスを総合的に考えることが求められます。
まとめ：坪単価の基礎知識
坪単価はテナント・店舗物件における最も基本的な賃料の指標です。ここで説明した内容を整理します。
- 坪単価の定義：1坪あたりの月額賃料
- 1坪 ≒ 3.3㎡（㎡から坪への換算は「÷3.3」）
- 月額賃料の計算：坪単価 × 坪数
- 共益費の確認：込み・別を必ずチェックし、実質支払額で比較
- 妥当性の判断：同エリア・同用途の複数物件で坪単価を比較
テナント探しでは坪単価を基準に物件どうしを比較しつつ、共益費・初期費用・立地条件など複数の要素を総合的に判断することが重要です。坪単価の計算方法を身に付けておくことで、物件情報を読み解く力が高まり、より自分に合ったテナント選びができるようになります。