テナント物件の収入予測が難しい理由
住宅用賃貸物件と異なり、事業用テナントの収入予測は複雑である。単なる「月家賃 × 12ヶ月」では実現不可能な理由が3つある。
- 募集期間：住宅は1〜2ヶ月で決まるが、テナントは3〜6ヶ月の空室が常態化する
- 原状回復費用：退去時に50〜300万円の修繕費が発生する
- 更新料・契約更新：2〜3年ごとに契約更新の有無を判定する必要がある
本記事では、これらの変数を組み込んだ賃貸収入予測モデルを体系化し、実際の手取り収入を算出するテンプレートを提供する。
第1段階：基本パラメータの設定
物件スペック
- 物件規模：坪数
- 立地：駅距離、商圏
- 周辺家賃相場：坪当たり家賃（円/坪・月）
- ビルグレード：築年数、設備水準
マーケット仮定
第2段階：契約〜営業段階の収入シミュレーション
シナリオ：10年間の賃貸収入を予測（初期契約2年 + 更新2年 + 更新2年 + 更新2年 + 更新2年）
``` 【年1-2】初期契約（契約期間2年） ・募集期間：3ヶ月（家賃ゼロ） ・契約成約日：0ヶ月目 ・営業期間：21ヶ月 ・月家賃：100万円（仮定） ・累積家賃：100万 × 21 = 2,100万円 ・更新料：100万 × 1ヶ月分（オーナー受取：通常50万〜100万）
【年3-4】第1次更新（契約期間2年） ・募集期間：1ヶ月（前テナント退去から次テナント入居） ・営業期間：23ヶ月 ・月家賃：102万円（2%伸長） ・累積家賃：102万 × 23 = 2,346万円 ・更新料：102万 × 1ヶ月分
【年5-6】第2次更新（契約期間2年） ・募集期間：2ヶ月（次の空室リスク上昇） ・営業期間：22ヶ月 ・月家賃：104万円（2%伸長） ・累積家賃：104万 × 22 = 2,288万円 ・更新料：104万 × 1ヶ月分
【年7-8】第3次更新（契約期間2年） ・募集期間：3ヶ月（3回目の更新で競争力低下） ・営業期間：21ヶ月 ・月家賃：106万円（2%伸長） ・累積家賃：106万 × 21 = 2,226万円 ・更新料：106万 × 1ヶ月分
【年9-10】第4次更新（契約期間2年） ・募集期間：4ヶ月（古い建物への借り手減少） ・営業期間：20ヶ月 ・月家賃：108万円（2%伸長） ・累積家賃：108万 × 20 = 2,160万円 ・更新料：108万 × 1ヶ月分 ```
10年間の累積家賃
2,100 + 2,346 + 2,288 + 2,226 + 2,160 = 11,120万円
第3段階：支出の組み込み
年間支出
1. 管理費（月額）
- 共用部電気・水道・清掃：坪数 × 100〜300円/坪・月
- 例：100坪の物件で月15万円 = 年間180万円
2. 建物維持管理費
- 年間：家賃の3〜5%が目安
- 例：月100万円の場合、年間36〜60万円
3. 原状回復費用（5年ごと）
- テナント退去時にオーナーが負担する場合
- 例：100坪で坪当たり3〜5万円 = 300〜500万円
- 5年ごとに発生すると仮定
4. 大規模修繕（10年ごと）
- 屋根・外壁・防水など
- 建物価格の10〜15%が目安
支出の時系列
``` 【年1-2】初期契約中 ・管理費：180万円/年 ・建物維持費：50万円/年 ・支出合計：230万円/年 × 2 = 460万円
【年2末】初期テナント退去 ・原状回復費：400万円
【年3-4】第1次更新 ・管理費：180万円/年 ・建物維持費：50万円/年 ・支出合計：230万円/年 × 2 = 460万円
【年4末】第1次テナント退去 ・原状回復費：400万円
【年5-6】第2次更新 ・管理費：180万円/年 ・建物維持費：50万円/年 ・支出合計：230万円/年 × 2 = 460万円
【年6末】第2次テナント退去 ・原状回復費：400万円
【年7-8】第3次更新 ・管理費：180万円/年 ・建物維持費：50万円/年 ・支出合計：230万円/年 × 2 = 460万円
【年8末】第3次テナント退去 ・原状回復費：400万円
【年9-10】第4次更新 ・管理費：180万円/年 ・建物維持費：50万円/年 ・支出合計：230万円/年 × 2 = 460万円
【年10末】大規模修繕（建物価格5,000万円の場合） ・大規模修繕：500〜750万円 ・原状回復費：400万円 ```
第4段階：税引き後手取り収入の計算
簡略版：10年間の収支
``` 【収入】 ・累積家賃：11,120万円 ・更新料（5回 × 100〜110万円の平均）：500万円
【支出】 ・管理費（10年）：1,800万円 ・建物維持費（10年）：500万円 ・原状回復費（5回 × 400万円）：2,000万円 ・大規模修繕（年10）：750万円
【税引き前純利益】 11,620 - 5,050 = 6,570万円
【簡易税計算】 ・不動産所得 = 6,570万円 ・所得税率（仮定35%）= 2,300万円 ・法人税（法人オーナーの場合23%）= 1,511万円
【税引き後手取り】 6,570 - 2,300 = 4,270万円（個人） 6,570 - 1,511 = 5,059万円（法人） ```
現実的な「空室率」の組み込み方
上記のシミュレーションは「スムーズな更新」を仮定している。しかし現実には次のようなブレ要因がある。
- 初期契約時の空室：3〜6ヶ月（立地・グレードによる）
- 契約更新時の空室：1〜3ヶ月（既存テナントの安定度による）
- 予期せぬ中途解約：契約期間中の解約（経営難・業態変更による）
リアルシナリオ：空室率20%を組み込んだ場合
``` 10年間の稼働日数：3,650日 実際の空室日数：730日（20%） 実際の営業日数：2,920日（80%）
修正家賃：11,120万円 × 80% = 8,896万円 修正純利益：8,896 - 5,050 = 3,846万円 修正手取り（個人）：3,846 × 65% = 2,500万円 ```
オーナーの意思決定を変える3つの指標
1. イニシャルロジック（初期回収期間）
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初期投資 ÷ 年間手取り = 回収年数
5,000万円 ÷ 427万円 = 11.7年
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→ 11年以上の保有が前提。売却・大規模修繕時期に影響する
2. キャップレート（利回り）
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年間手取り ÷ 建物価値 = キャップレート
427万円 ÷ 5,000万円 = 8.5%
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→ 8%以上あれば良好。5%以下は売却・用途変更を検討する目安
3. テナント更新失敗時の損失
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1ヶ月の家賃 = 家賃損失
+ 原状回復費用 = 総損失
1ヶ月100万円 + 400万円 = 500万円の損失
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→ テナント選定・契約内容の厳密化に投資する価値がある
実務テンプレートの活用法
- Excelで月単位のキャッシュフロー表を作成
- 複数シナリオ（空室率10%・20%・30%）を比較
- 5年ごとの大規模修繕・更新の時期を明記
- 売却・譲渡時の税務影響を事前計算
テナント収支予測は、単なる「いくら儲かるか」の数字ではなく、建物の寿命・修繕タイミング・テナント交代リスクを統合的に管理する経営判断の基盤となる。