「事業を譲りたい」「スペースを貸したい」には手続きが必要
テナントを運営する中で、事業を他者に譲渡したい、余剰スペースを他の事業者に使ってもらいたいという状況が生じることがあります。しかし賃貸借契約上の「転貸・賃借権譲渡禁止条項」に対応せずに動くと、契約解除リスクを生じさせます。
本記事では、テナントにおける事業譲渡と転貸の手続き、許可取得から完了まで一連のプロセスを解説します。
1. 事業譲渡と転貸の法的位置付け
事業譲渡とは
事業譲渡は「事業（ビジネス）を他の人・法人に移転すること」であり、その際に物件の賃借権も一緒に移転（又は新契約）することが伴います。
法的には「賃借権の譲渡」であり、民法612条・借地借家法の規定により貸主の承諾が原則必要です。
転貸（又貸し）とは
借主が物件の全部または一部を第三者に使用させること。
- 全部転貸：自分は使わず、第三者に全部貸す（シェアオフィス等）
- 部分転貸：一部を自分が使い、残りを第三者に使わせる（コワーキング等）
いずれも貸主の承諾が原則必要です。
無断で進めた場合のリスク
貸主の承諾を得ずに賃借権の譲渡や転貸を進めてしまうと、契約解除の対象となるだけでなく、無断で使用させた相手に対して物件の明け渡しを求められる可能性もあります。譲渡・転貸を検討し始めた段階で、実際に取引を進める前に貸主へ相談することが、トラブルを避けるうえで重要です。
2. 貸主への許可申請の手順
申請書類の準備
| 書類 | 内容 |
|---|---|
| 賃借権譲渡/転貸承諾申請書 | 譲渡/転貸の目的・相手先・条件を記載 |
| 相手先の会社概要・財務資料 | 事業実績・決算書・代表者プロフィール |
| 事業譲渡契約書（案）または転貸借契約書（案） | 取引の詳細を示す |
| 現行賃貸借契約書のコピー | 貸主が条件を再確認するために必要 |
申請から承諾までのスケジュール
| ステップ | 期間の目安 |
|---|---|
| 貸主への事前相談（口頭・電話） | 1〜2週間 |
| 正式書類の提出 | 1〜2週間 |
| 貸主・管理会社の審査 | 2〜4週間 |
| 承諾書の取得 | 審査後1〜2週間 |
| 合計 | 1〜2ヶ月 |
注意：事業譲渡の相手先の信用審査が厳しい場合や、貸主が複数（共有物件等）の場合は期間が延びることがあります。
相談窓口を明確にしておく
貸主が個人か法人か、また管理会社に管理を委託しているかどうかによって、申請の窓口や必要書類の様式が異なる場合があります。着手前に「誰が承諾の可否を判断するのか」「書類はどこに提出すればよいのか」を確認しておくと、その後の手続きが進めやすくなります。
3. 承諾書に含まれるべき内容
貸主から取得する承諾書には以下の内容を明記することが重要です。
- 承諾する取引の内容（事業譲渡または転貸）の明示。
- 新借主（または転借人）の氏名・法人名。
- 承諾の条件（保証人の変更・賃料条件の変更有無等）。
- 承諾の期限（いつまでの取引を承諾するか）。
- 承諾の撤回条件（新借主が条件を満たさない場合等）。
承諾は口頭のやり取りだけで済ませず、必ず書面（電子データを含む）として残しておくことが望ましいとされています。書面が残っていないと、後になって「そのような条件では承諾していない」といった認識の食い違いが生じやすくなります。
4. 費用の目安
事業譲渡時にかかる費用
| 費目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 弁護士費用（契約書作成・交渉） | 20〜100万円 |
| 保証金の引継ぎ（新旧借主間） | 保証金残高相当（売買代金に含む） |
| 契約変更手数料（管理会社） | 0〜賃料1〜2ヶ月分 |
| 登記費用（賃借権登記がある場合） | 数万円 |
転貸時にかかる費用
| 費目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 転貸承諾料（貸主へ） | 0〜賃料1〜3ヶ月分 |
| 弁護士費用（転貸借契約書作成） | 5〜30万円 |
| 管理会社への事務費用 | 0〜数万円 |
費用を抑えるための工夫
- 検討段階の早い時期に貸主へ相談し、審査の長期化による負担を避けやすくする。
- 弁護士や行政書士など複数の専門家から見積もりを取り、費用感を比較したうえで依頼先を決める。
- 管理会社が定める手数料の規定を事前に確認し、想定外の費用が発生しないようにしておく。
5. よくあるトラブルと回避策
トラブル1：事前相談なしで取引を進めた
結果：貸主が承諾前に取引が完了したことを知り、契約解除を主張。
回避策：貸主への事前相談を最初のステップとして必ず行う。「内諾を得てから進める」順序を守る。
トラブル2：承諾書の内容が曖昧だった
結果：承諾書に取引の詳細が明記されておらず、後から「そんな条件は承諾していない」と言われる。
回避策：承諾書には取引の具体的な内容（相手先・条件・期間）を明記する。弁護士にドラフトをチェックしてもらう。
トラブル3：転借人のトラブルが貸主と原借主の関係に影響した
結果：転借人が賃料を滞納・物件を損傷。貸主から原借主（自分）に賠償請求が来た。
回避策：転貸借契約に転借人の賠償責任・連帯保証を明記する。転借人の信用確認を厳格に行う。
事業譲渡・転貸は「やりたいこと」だけでなく「貸主の権利」を尊重することが、長期的な良好な関係維持の基礎です。手続きを丁寧に踏み、専門家のサポートを受けて確実に進めてください。
6. 手続きを進める前のチェックリスト
事業譲渡・転貸をスムーズに進めるために、着手前に以下の点を確認しておくと安心です。
- 賃貸借契約書に譲渡・転貸に関する条項（禁止・制限の有無）があるかを確認したか。
- 貸主への相談を、正式書類の提出より前に行っているか。
- 相手先（新借主・転借人）の事業内容や財務状況を確認できる資料をそろえているか。
- 承諾書に記載する内容（相手先・条件・期限）を具体的に整理できているか。
- 契約変更や登記が必要な場合に備え、依頼する専門家（弁護士・司法書士等）のあたりをつけているか。
一つずつ確認しながら進めることで、貸主との認識のずれや手続きのやり直しを防ぎやすくなります。