介護施設のテナント選びは「指定基準」が最優先
デイサービス（通所介護）・放課後等デイサービス・小規模多機能型居宅介護などの介護・福祉施設は、事業開始にあたり都道府県または市区町村への「指定申請」が必要です。この申請を通過するためには、物件が指定基準に定める面積・設備・構造要件を満たしていることが前提条件です。
どれほど立地が良い物件でも、指定基準を満たさなければ事業指定を受けられず開業できません。物件選定は「指定基準のクリア」を最上位に置いて進めることが鉄則です。
1. 通所介護（デイサービス）の物件基準
面積要件
介護保険法に基づく通所介護の指定基準では、以下の面積が求められます。
| 設備 | 面積要件 |
|---|---|
| 食堂・機能訓練室（兼用可） | 利用定員×3㎡以上 |
| 相談室 | 個別相談できる程度の面積（概ね6㎡以上） |
| 静養室 | 横になれるスペース（概ね3㎡以上） |
| 事務室 | 事務機器・書類保管ができる面積 |
| 手洗い設備 | 利用者用・職員用の別設置 |
| トイレ | バリアフリー対応（車椅子利用可能な広さ） |
定員10名の場合、食堂・機能訓練室だけで30㎡（約9坪）以上が必要です。相談室・静養室・事務室を加えると、最低でも60〜80㎡（約18〜24坪）の有効面積が必要になります。
バリアフリー要件
- 出入口・廊下の幅：車椅子が通行できる幅（最低80cm、理想は120cm以上）
- 段差の解消：スロープまたは段差なし構造
- 手すりの設置：廊下・トイレ・浴室（入浴サービスがある場合）
- 床材：滑りにくい素材（ビニル系シート・コルクタイル等）
既存のテナント物件でこれらをすべて満たすことは難しく、バリアフリー改修工事が必要になるケースがほとんどです。物件選定時に「バリアフリー改修が可能か」「工事費がいくらかかるか」を施工業者に事前確認することが重要です。
2. 放課後等デイサービスの物件基準
主な指定基準
放課後等デイサービスは障害者総合支援法・児童福祉法に基づく事業であり、指定基準は自治体により細部が異なります。
| 設備 | 要件 |
|---|---|
| 指導訓練室（活動室） | 利用定員×2.47㎡以上（基準） |
| 洗面設備 | 子ども用の高さ対応が推奨 |
| トイレ | 子ども用・車椅子対応 |
| 事務室 | 書類保管・相談対応が可能な広さ |
| 静養室または医務室 | 体調不良時の対応スペース |
定員10名の場合、指導訓練室だけで約25㎡（7.5坪）が必要です。全体では50〜70㎡（15〜21坪）が目安となります。
用途地域と建築用途
放課後等デイサービスは「児童福祉施設」に該当します。建築基準法上の「特殊建築物」に分類されるため、テナントの前用途がオフィスや店舗だった場合は「用途変更申請」が必要になる場合があります（延べ面積200㎡超が目安）。
用途変更申請には建築士への依頼が必要で、申請から確認済証の発行まで1〜2ヶ月かかることがあります。
3. 小規模多機能型居宅介護の物件基準
小規模多機能型居宅介護は「通い・泊まり・訪問」を組み合わせたサービスであり、泊まりサービスのための宿泊室が必要です。
| 設備 | 要件 |
|---|---|
| 居間・食堂 | 定員×3㎡以上 |
| 宿泊室 | 定員の1/3以上の数、1室7.43㎡以上 |
| 浴室 | 車椅子対応（介助入浴が可能な広さ） |
| 事務室・相談室 | 別室設置 |
| 夜間勤務のための宿直スペース | 別途確保 |
浴室の設置は給排水工事が大規模になるため、スケルトン物件からの工事費が大幅に増加します。既存設備として浴室がある物件（元スーパー銭湯・元温浴施設など）の活用は稀ですが、福祉施設専用の居抜き物件が出ている場合は費用面で有利です。
4. 用途変更申請と確認申請
用途変更が必要になるケース
店舗・オフィスとして使われていた物件を介護・福祉施設として使用する場合、建築基準法上の「用途変更」が必要になることがあります。
- 延べ面積200㎡超の「特殊建築物」に変更する場合は用途変更の確認申請が必要
- 消防法上の「特定防火対象物」に分類が変わる場合は消防設備の追加が必要
これらの工事・申請には時間と費用がかかるため、物件選定時に建築士に相談することが推奨されます。
消防設備の強化
介護・福祉施設は「避難困難者が利用する施設」として、消防法上の規制が厳しくなります。
- 自動火災報知設備（自動スプリンクラーが必要なケースも）
- 避難誘導灯・非常放送設備
- 避難経路の確保（廊下幅・出口の数）
既存物件の消防設備がこれらを満たしていない場合、消防設備工事が追加で発生します。
5. 物件選定の実務ポイント
立地と送迎動線
デイサービスは送迎車両が頻繁に出入りするため、物件前の道路幅・駐車スペースが重要です。
- 送迎車（福祉車両・中型バン）が出入りできる道路幅（4m以上）
- 送迎時の乗降に使える歩道の幅・段差のなさ
- 駐車場（職員用・送迎車用）の確保
賃料と保証金
| 規模 | 坪数目安 | 賃料目安（都市部） |
|---|---|---|
| 小規模デイ（定員10名） | 20〜30坪 | 15〜30万円/月 |
| 通常デイ（定員20名） | 40〜60坪 | 30〜60万円/月 |
| 放課後デイ（定員10名） | 15〜25坪 | 10〜25万円/月 |
保証金は賃料の3〜6ヶ月分が一般的ですが、福祉用途への変更工事を貸主が懸念する場合、高めの保証金を求められることがあります。
指定申請のスケジュールとの整合
指定申請は事業開始の2〜3ヶ月前には書類準備を完了させる必要があります。物件契約から内装工事・設備設置・申請・審査・指定までの全工程を逆算して、物件探し開始時期を設定してください。
| フェーズ | 期間目安 |
|---|---|
| 物件探し〜契約 | 2〜4ヶ月 |
| 内装工事・バリアフリー改修 | 2〜4ヶ月 |
| 指定申請書類の準備・提出 | 1〜2ヶ月 |
| 審査期間 | 1〜2ヶ月 |
| 合計（開業まで） | 6〜12ヶ月 |
まとめ：介護施設テナントは「指定基準」「用途変更」「バリアフリー」の三点確認から
介護・福祉施設のテナント開業は、一般の飲食店や小売店に比べて許認可・設備要件が複雑です。物件を見つけてから「指定基準を満たさない」と気づいた場合、工事費が想定外に膨らむか、別の物件を探し直すことになります。
事業計画の初期段階から指定基準に詳しい行政書士・社会福祉士・建築士と連携し、物件の要件確認を専門家とともに行うことが、スムーズな指定申請と開業への近道です。