はじめに：設備スペックの見落としが開業費を数百万円膨らませる
テナント物件を選ぶ際、多くの事業者は「立地」「広さ」「賃料」に注目します。しかし見落としがちなのが「設備スペック」です。電気容量が足りない、給水圧が低すぎる、ガスが都市ガスでなくプロパン——こうした問題は後から発覚すると、追加工事費が数百万円に達することもあります。
特に飲食店・美容室・歯科医院・フィットネスジムなど、設備への依存度が高い業種では、物件の設備スペックが事業の成否を左右します。この記事では、内見・申込み前に必ず確認すべき設備チェック項目を体系的に解説します。
1. 電気設備の確認ポイント
電気容量（アンペア・キロワット）
最も重要な確認事項のひとつが、テナント引込みの電気容量です。
業種別の目安電気容量（三相・単相含む）：
| 業種 | 必要容量の目安 |
|---|---|
| 飲食店（10〜20坪） | 60〜120アンペア（単相）または 30〜50kVA（三相） |
| カフェ・軽食 | 30〜60アンペア |
| 美容室（セット面5台） | 60〜100アンペア |
| 歯科医院（ユニット3台） | 60〜100アンペア・三相あり |
| フィットネスジム（50坪） | 50〜100kVA（三相） |
| コンビニ（50坪） | 80〜150アンペア |
現状の引込み容量が業種の必要容量を下回る場合、電力会社への増設申請と電気工事（分電盤交換・幹線ケーブル増強）が必要になります。工事費は状況に応じて30〜200万円程度です。
単相・三相の区別
一般的なオフィス・軽飲食では単相200V（100Vと200Vが使える）で足りますが、大型厨房機器・エレベーター・業務用エアコンなどを使う場合は三相200Vが必要です。既存の引込みが単相のみの場合、三相への変更工事が別途必要になり、費用がかさみます。
分電盤の回路数と位置
分電盤の場所・回路数も確認が必要です。厨房とホールで電気系統を分けたい、冷蔵庫専用回路が必要——といった要望がある場合、分電盤の回路数が足りないと追加工事が発生します。
2. 給排水設備の確認ポイント
給水圧と給水管径
飲食店では同時に複数の水栓を使うため、給水圧と管径が重要です。管径が細いと水圧が低下し、業務効率が下がります。
確認すべき項目：
- 給水管の径（一般的には20〜25mm以上が飲食業では望ましい）
- 量水器（水道メーター）の口径（飲食業では25〜40mmが多い）
- 引込み水圧（0.1MPa以上が望ましい。不足時は加圧ポンプが必要）
排水の容量・グリストラップの有無
飲食店では油脂が排水に混ざるため、グリストラップ（油水分離槽）の設置が義務付けられています。既存設備の有無と、容量が自店舗の規模に合っているかを確認しましょう。
グリストラップがない場合は新設工事が必要です（費用：50〜100万円程度）。屋外に設置する場合は埋設工事となり、費用がさらに増加します。
トイレ・手洗い設備の数
食品衛生法では、飲食店の厨房と客席の手洗い設備を分けることが求められます。既存の手洗い設備の数・位置が規制を満たしているか、改修が必要かを確認します。
3. ガス設備の確認ポイント
都市ガスかプロパン（LPG）か
ガス種別の確認は必須です。
| 比較項目 | 都市ガス | プロパン（LPG） |
|---|---|---|
| 料金（一般的に） | 安い | 高い（約2倍程度） |
| 供給安定性 | インフラとして安定 | ボンベ交換が必要 |
| 設備（厨房機器） | 都市ガス用機器が必要 | LP用機器が必要 |
| 改修コスト | - | 乗換え時に機器交換も必要 |
飲食業でプロパンの場合、月々のガス代が都市ガスの2倍近くになることがあり、収益性に大きく影響します。都市ガスへの切替えが可能かを不動産会社・ガス会社に確認しましょう。
ガスメーターの号数（容量）
ガスメーターの号数（容量）が不足すると、複数のバーナーを同時使用した際に圧力が下がります。大型厨房を設ける場合は現行のメーター号数が十分かを確認し、必要であれば増設申請をします。
4. 換気・空調設備の確認ポイント
換気ダクトの有無と経路
飲食業では厨房の換気が最重要インフラのひとつです。既存のダクト経路が壁・天井に通っているか、外部に排出できる経路があるかを確認します。
ダクトがない場合は新設工事が必要です。特に中高層ビルでは、ダクトを屋上まで引き上げる縦ダクト工事が大規模になり、工事費が100〜300万円に達するケースも珍しくありません。
空調設備の仕様
既設エアコンがある場合、室外機の設置場所・容量・年式を確認します。古い機器はすぐに故障する可能性があり、入居後のコストリスクになります。また、店舗規模に対して容量が不足している場合は追加設置が必要です。
5. 業種別の設備確認チェックリスト
飲食店
- [ ] 電気容量（三相の必要性を含む）
- [ ] グリストラップの有無・容量
- [ ] ガス種別（都市ガス/LP）・メーター号数
- [ ] 換気ダクトの有無・ルート
- [ ] 手洗い設備（厨房用・客席用）
- [ ] 給水管径・水圧
- [ ] 冷蔵庫・製氷機用の専用コンセント
美容室・サロン
- [ ] 電気容量（スチーマー・パーマ機・ドライヤー同時使用を想定）
- [ ] シャンプー台の排水接続ポイント
- [ ] 給湯設備（瞬間湯沸器の号数）
- [ ] 洗い場の数・位置
歯科医院・クリニック
- [ ] 三相電源の引込みの有無
- [ ] 圧縮空気配管（コンプレッサー用）
- [ ] 診療ユニットの排水配管位置
- [ ] X線設備に対応したシールド工事の可否
フィットネスジム
- [ ] 大容量電気（三相・高容量）の確認
- [ ] シャワー室の給排水容量
- [ ] 床荷重（マシンの重量に耐えるか）
- [ ] 換気能力（多人数使用時の熱・湿気対策）
6. 設備調査の進め方：専門家の活用
内見だけで設備の適否を判断するのは困難です。以下の手順で専門家を活用しましょう。
ステップ1：内見時に現状のスペックを書き留める 電気容量（分電盤のアンペア数）、ガス種別、給水口・排水口の位置と数を写真・メモで記録します。
ステップ2：施工業者に「設備適否の現地確認」を依頼 飲食店であれば厨房設備業者・内装業者、歯科医院であればクリニック専門の内装業者に依頼し、既存設備の適否と追加工事費の概算を見積もってもらいます。
ステップ3：追加工事費を物件比較に組み込む 賃料だけで比較せず、「賃料＋設備追加工事費の月割り」で物件コストを比較します。賃料が安くても工事費が高ければ、トータルコストは高くなります。
まとめ
テナント物件の設備スペックは、開業コストと開業後の運営効率に直結します。内見の段階で電気・ガス・給排水・換気の各設備を丁寧に確認し、不明点は貸主・仲介業者・専門業者に必ず確認しましょう。
特に飲食店・医療系・フィットネスなど設備集約型の業種では、設備スペックの確認を「物件選びの第一条件」として位置づけることが、失敗しない出店の鍵となります。