給排水設備の確認を怠ると開業後に深刻なトラブルになる
テナント物件の内見では「広さ・賃料・立地」に目が向きがちですが、飲食店・美容室・クリニックなど水を大量に使う業態では、給排水設備のスペックが事業継続性に直接影響します。
開業後に発覚しやすいトラブルとして代表的なのが、①水圧不足でシャワーや機器が正常に動かない、②排水管が細く詰まりが頻発する、③グリーストラップ未設置で排水基準違反になる、④雑居ビルで他テナントとの排水能力を奪い合う、といったケースです。これらは契約後の工事で解決できる場合もありますが、追加工事費が100〜500万円に達することも珍しくなく、事前確認が最大の防御策です。
1. 給水設備の確認ポイント
水圧・給水量の確認
水圧は「kPa（キロパスカル）」で表示されます。一般的な蛇口の適正水圧は100〜300kPaですが、飲食店や美容室では複数の機器を同時使用するため、最低でも200kPa以上が望ましいです。
内見時に確認する方法：
- 実際に蛇口を全開にして水の勢いを確認する
- ビルの管理会社に「最大使用時の水圧・給水量保証」を書面で確認する
- 上層階（3階以上）の物件は特に水圧低下リスクが高い
給水管の口径
給水管の口径（内径）が細すぎると、設備を増設しても水量が追いつきません。業態別の目安は以下の通りです：
既存の給水管口径が不足している場合、引き直し工事が必要になります。費用は配管ルート・長さによりますが50〜200万円程度かかります。
温水設備
給湯設備（ガス給湯器・電気温水器）の容量確認も必須です。美容室のシャンプー台やレストランの食洗器は大量の温水を消費します。既設の給湯器の号数（容量）が不足している場合は交換工事が必要で、費用は機器代込みで20〜60万円が目安です。
2. 排水設備の確認ポイント
排水管の口径と勾配
排水管は「流れる方向に適切な勾配（1/50〜1/100程度）」がついていないと詰まりやすくなります。また、管の口径が細いと排水量のピーク時に排水しきれず逆流する危険があります。
飲食店で最低限必要な排水管径は75〜100mm（呼び径）です。内見時に管が見える場合は目視確認し、見えない場合は管理会社・ビルオーナーに配管図面の提示を求めてください。
グリーストラップの設置義務
飲食店は油脂を含んだ排水を公共下水道に流すと「下水道法違反」になります。そのため、排水経路にグリーストラップ（油水分離槽）の設置が義務付けられています（自治体の下水道条例による）。
グリーストラップには飲食店内に設置する「室内型（床下型・床上型）」とビル外の「屋外大型」があります。居抜き物件では既設のグリーストラップが使える場合がありますが、容量（リットル数）が自分の業態に適しているかを確認してください。清掃義務（定期的な油脂除去）も生じるため、清掃コスト（月3,000〜15,000円程度）を運営費に織り込みます。
スケルトン物件での新規設置費用は設置タイプ・サイズによって10〜80万円が目安です。
排水処理・汚水処理
歯科クリニックでは歯科用アマルガムや石膏等の廃棄物が排水に混入しないよう「歯科用石膏廃水処理装置」が必要です。また、一部の業態（食品製造を伴う菓子製造・惣菜製造など）では排水のBOD（生物的酸素要求量）基準に適合する処理装置の設置が求められる場合があります。開業前に管轄の下水道局・保健所に相談してください。
3. 衛生設備（シンク・手洗い）の要件
飲食店の保健所基準
飲食店営業許可を取得するには、保健所が定める衛生設備の基準を満たす必要があります：
- 食器洗浄用シンク（2槽シンク）： 洗浄槽・すすぎ槽・消毒槽の3槽を求める保健所が多い（近年は2槽＋食洗器で認められるケースも増加）
- 手洗い専用シンク： 食品を取り扱う区域に専用手洗いシンクが必要。食器洗浄用シンクとの兼用は不可
- 冷蔵設備の排水： 冷蔵庫のドレン水も適切に排水経路に接続
既存の厨房に2槽シンク・専用手洗いが未整備の場合、追加設置工事が必要で費用は配管工事込みで20〜80万円です。
美容室の衛生設備
美容室はシャンプー台の台数が収益に直結するため、設置可能台数を給水能力から逆算します。シャンプー台1台あたりの使用水量は1施術あたり10〜20リットル程度ですが、ピーク時に複数台が同時使用することを想定した給水管径の確認が必要です。
4. 雑居ビル・テナントビル特有のリスク
雑居ビルでは、1本の排水本管を複数テナントが共用しています。自分のテナントが入居する前から詰まりが発生している「既存詰まりリスク」や、他テナントの排水が原因で自テナントの排水が逆流する「混合逆流リスク」があります。
内見時に以下の確認を徹底してください：
- 既設排水管の清掃・点検履歴（ビル管理会社に書面確認）
- 上階・他テナントの業態（食品系か非食品系か）
- 共用の排水本管の口径と埋設深さ
- ビル側が定期清掃を行っているか・費用負担の分担
また、排水系統の工事はビル側の承認が必要な場合が多く、工事許可の範囲と費用負担をリース契約書に明記することを求めましょう。
5. 現地確認チェックリスト
内見・事前調査の際に使える確認リストです：
給水系統
- [ ] 蛇口を全開にして水圧・水量を確認
- [ ] 給水管口径を管理会社に確認（書面で提出を要求）
- [ ] 給湯器の号数・設置場所・交換可否を確認
- [ ] 上層階の場合は増圧ポンプの有無を確認
排水系統
- [ ] 排水管口径・勾配を確認（可能であれば配管図面を取得）
- [ ] グリーストラップの設置有無・容量・清掃状況を確認
- [ ] 雑居ビルの場合は共用排水本管の口径と管理状況を確認
- [ ] 過去の排水詰まり・逆流事故歴を管理会社に確認
衛生設備
- [ ] 既設シンクの数・サイズ・排水接続状況を確認
- [ ] 手洗い専用シンクの有無を確認
- [ ] 保健所の事前相談で追加設備要否を確認
給排水設備の確認は地味に見えますが、飲食・美容・医療系テナントでは開業後の最大リスク要因のひとつです。契約前に設備業者同行での内見を行い、見積もりを取得してから契約に進む習慣が、後悔しない物件選びにつながります。