媒介契約とは何か——テナント仲介の基本
テナントの貸主（オーナー）が不動産会社に物件の賃貸借をあっせんしてもらう際に締結するのが「媒介契約」です。媒介契約には3つの種類があり、それぞれ仲介会社への依頼形態と義務内容が異なります。
| 種類 | 他社への依頼 | 自己発見取引 | 業務報告義務 | レインズ登録 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介 | 不可 | 不可 | 1週間に1回以上 | 5日以内 |
| 専任媒介 | 不可 | 可 | 2週間に1回以上 | 7日以内 |
| 一般媒介 | 可 | 可 | 義務なし | 任意 |
なお、これらの媒介契約は貸主と仲介会社の間の契約であり、借主（テナント申込者）は通常どの媒介契約形態かを意識する必要はありません。ただし、媒介契約形態は物件情報の広がり方・交渉の進め方に影響するため、借主も概要を理解しておくと有利に動けます。
専任媒介のメリットと注意点（貸主視点）
専任媒介・専属専任媒介を選ぶ貸主のメリットは「1社の担当者が責任を持って動く」点にあります。複数社に依頼すると「他社が決めるなら本腰を入れなくていい」という意識が各社に生まれやすく、積極的な営業活動が行われないケースがあります。専任依頼は担当者のモチベーションを高める効果があります。
また、専任媒介ではレインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務があるため、業界全体に物件情報が流通します。これにより専任にしても多くの仲介会社が借主候補を紹介できる仕組みになっています。
注意点は「選んだ仲介会社の実力に依存する」ことです。活動力が低い会社に専任で依頼すると、長期間成約しない事態になりかねません。専任媒介を依頼する前に、担当者の地域実績・物件写真や資料の質・反響数などを確認しましょう。
一般媒介のメリットと注意点（貸主視点）
一般媒介は複数の仲介会社に同時依頼できるため、より多くの借主候補にリーチできると期待されます。特に希少な立地の物件や、知名度のある商業施設では一般媒介が選ばれることが多いです。
ただし、仲介会社側は「他社が決めたら手数料ゼロ」というリスクがあるため、費用をかけた広告・積極的な案内に消極的になる場合があります。広告料（AD）を高めに設定することで、仲介会社のインセンティブを補う貸主もいます。
一般媒介では業務報告義務がないため、現在の反響状況・内見数・決まらない理由を貸主が能動的に確認する必要があります。
借主（テナント探し中）から見た媒介形態の影響
借主の立場では、どの媒介形態の物件でも基本的に平等に内見・申し込みができます。ただし、以下の点を知っておくと交渉を有利に進められます。
専任媒介物件の場合：掲載している1社を通じて申し込むのが基本です。他の仲介会社からも申し込みを受け付けるケースがありますが（レインズを通じた業者間協力）、元付け業者（専任受けた会社）が契約に携わります。交渉は元付け業者を通じて行うのが最も話が早いです。
一般媒介物件の場合：複数の仲介会社が同じ物件を掲載している場合があります。どの会社から申し込んでも条件は同じですが、担当者の交渉力・知識によって細かい条件調整のしやすさが変わることがあります。
媒介契約期間と途中解約
専任媒介・専属専任媒介の契約期間は最長3ヶ月（自動更新なし）と宅建業法で定められています。3ヶ月経過後に更新しない場合、他社への依頼に切り替えることができます。
成約が遅れている場合は、契約期間満了時に仲介会社を見直すことも有効な手段です。担当者に「現状の反響数と決まらない理由を教えてほしい」と確認し、活動状況を評価したうえで継続か変更かを判断しましょう。
テナント仲介における仲介手数料のしくみ
手数料の上限と慣習
宅建業法上、事業用テナントの仲介手数料は「賃料の1ヶ月分＋消費税」が貸主・借主の合計上限です。ただし実務では、空室リスクが高いまたは大型物件の場合に「広告料（AD）」として1〜3ヶ月分相当を貸主が仲介会社に支払い、借主の負担を軽減するケースもあります。
元付け・客付けと手数料分配
テナント仲介では、貸主側の仲介会社（元付け）と借主側の仲介会社（客付け）が異なる場合があります。この場合、手数料は元付けと客付けで按分されるのが一般的です。借主が依頼している仲介会社が「客付け専門」の場合、交渉の最終判断は元付け業者が握っているため、複数の仲介会社を同時並行で当たると、情報錯綜のリスクがあります。
媒介形態ごとの成約スピードへの影響
テナント物件の空室期間は貸主にとって家賃収入の損失であり、成約スピードは重要な指標です。
専任媒介が有利な局面：物件の情報整備（図面・写真・設備表）を担当者が主体的に進め、ポータルサイト掲載・業者間紹介を一元管理できるため、情報発信のスピードと質が高まります。特に「少し難あり」の物件（古い・設備が古い・アクセスがやや不便）では、担当者が積極的に問い合わせをフォローする体制が大切です。
一般媒介が有利な局面：好立地で複数の仲介会社が競って案内するほうが成約が早い場合があります。大企業のオーナーが管理する好立地ビルでは一般媒介が選ばれることが多く、複数社が同時に動くことで内見数が増え、成約スピードが上がります。
貸主が媒介形態を選ぶ際のチェックリスト
- [ ] 依頼先の仲介会社はテナント物件の地域実績・成約事例があるか
- [ ] 物件の写真・間取り図・設備表を丁寧に作成してもらえるか
- [ ] ポータルサイト（SUUMO・ラビーネット等）への掲載実績と反響数を確認できるか
- [ ] 専任媒介の場合、業務報告のサイクルと報告書の内容を事前に確認しているか
- [ ] 一般媒介の場合、広告料（AD）の設定でインセンティブを補填する準備があるか
まとめ
テナント仲介の媒介契約は専任媒介・専属専任媒介・一般媒介の3種類があり、貸主がどの形態を選ぶかによって仲介会社の動き方・物件情報の流通範囲が変わります。貸主は依頼する仲介会社の実力を見極めたうえで媒介形態を選び、借主は物件の媒介形態を把握することで交渉の窓口と方針を明確にできます。事業用テナントの契約は条件交渉が重要なため、信頼できる仲介担当者との連携が成功の鍵となります。