電子契約・IT重説とは何か
2022年5月の宅地建物取引業法改正により、事業用・居住用を問わず不動産の重要事項説明（以下「重説」）と賃貸借契約の締結がオンライン・電子署名で完結できるようになりました。
「IT重説」とはビデオ通話等を活用してオンラインで重説を行う手法を指し、「電子契約」とは電子署名法に基づく電子署名を用いて賃貸借契約書を電子的に締結する手法を指します。
テナント出店においては、これらの手法を活用することで契約手続きを大幅に効率化でき、遠隔地からの出店交渉・契約締結が容易になります。
1. 法改正の経緯と法的根拠
2022年宅建業法改正のポイント
| 改正前 | 改正後（2022年5月〜） |
|---|---|
| 重説は対面・書面交付が原則（IT重説は社会実験扱い） | 書面交付不要・オンライン重説が正式解禁 |
| 契約書は書面（押印）が必須 | 電子署名による電子契約書が正式に可能 |
| 宅建士証の提示は対面のみ | 画面上での提示（IT重説時）が可能 |
この改正により、テナントが全国どこにいても、対面・押印なしで事業用賃貸借契約を締結できる法的根拠が整いました。
電子署名法との関係
電子契約書の法的有効性は「電子署名及び認証業務に関する法律（電子署名法）」によって担保されます。電子署名法2条1項は電子署名を「本人性の確認・改ざん検知」ができる措置と定義し、同法3条により、本人だけが行える電子署名がなされた電磁的記録は真正に成立したものと推定されます。これにより紙の押印と同等の法的効力が認められます。
2. IT重説の実施手順
事前準備（賃借人側）
- 通信環境の確認：安定したインターネット回線（有線または5G/4G）。映像・音声が途切れると重説が無効になる可能性があります
- 対応デバイスの準備：スマートフォン・タブレット・PCのいずれか（カメラ・マイク付き）
- 重要事項説明書の事前送付確認：重説当日前に電子ファイルまたは書面で説明書を受け取る（事前送付が原則）
- 宅建士証の確認方法の事前共有：画面越しに宅建士証を確認できるよう、仲介会社との手順を事前確認
当日の実施手順
- ビデオ通話（Zoom・Teams・Google Meet等）に接続
- 宅建士が画面越しに宅建士証を提示
- 説明書面を画面共有しながら各項目を説明
- 質問・確認後、双方の合意を確認して重説終了
- 電子署名または書面への署名（書面の場合は郵送対応）
IT重説で注意すべきポイント
- 通信が途中で切れた場合は改めて最初から実施が必要
- 賃借人が希望すれば対面重説を要求できる権利がある（電子・対面の選択権は賃借人側）
- 重説後に「理解できなかった」とならないよう、わからない点は必ず当日中に質問する
3. 電子契約の実施手順
主要な電子契約サービス
| サービス名 | 特徴 |
|---|---|
| DocuSign | 国際標準・外資系企業に強い |
| 電子印鑑GMOサイン | 国内企業向け・弁護士確認型も対応 |
| クラウドサイン | 国内最大手・不動産対応実績豊富 |
| BizSign（三井住友信託） | 金融機関系・信頼性重視 |
賃貸借契約での使用実績が多いのはクラウドサイン・GMOサインです。仲介会社が採用しているサービスに合わせることになります。
電子契約の流れ
- 貸主・仲介会社が契約書ファイル（PDF）をサービスにアップロード
- 署名依頼メールがテナント担当者宛に送信される
- テナント担当者がリンクにアクセスし、内容確認の上、電子署名（クリック署名または認証型）を実施
- 貸主も同様に電子署名を実施
- 全署名完了後、タイムスタンプ付きの完成契約書が双方にメールで送付される
印鑑証明・登記との関係
賃借権の登記は当事者間の合意があれば行えますが、賃貸借契約では登記しないのが一般的で、「存続期間が一定年数を超えると登記が必須」といった一般的なルールがあるわけではありません。登記を行う場合の電子契約書の取り扱いは実務上の整備が続いている面があるため、登記を予定する契約では仲介会社・司法書士に事前確認してください。
4. 電子契約のメリットとデメリット
メリット
| メリット | 内容 |
|---|---|
| 時間・場所の制約なし | 全国・海外からの契約締結が可能 |
| 印紙税（土地賃貸借等の場合） | 課税対象となる契約書（土地の賃貸借等）では電子契約化で印紙が不要に。ただし建物のみの賃貸借契約は紙でも不課税のため差は生じない |
| 締結スピード向上 | 郵送往復なし・双方の署名が完結まで最短1日 |
| 保管コスト削減 | 紙の原本管理不要・電子保管でリスク軽減 |
| 改ざん防止 | タイムスタンプ・電子証明書による証跡保全 |
デメリット・注意点
| デメリット | 内容 |
|---|---|
| 相手方の電子契約対応が必要 | 貸主・管理会社が非対応の場合は利用不可 |
| 認証型電子署名の取得手続き | 実印相当の「認定認証局」型は別途申請が必要 |
| 登記を行う場合の確認 | 賃借権登記は任意だが、登記を予定する場合は電子契約書の取り扱いを事前確認 |
| システム障害リスク | サービス停止時に署名不可になる |
5. 印紙税の取り扱い（電子契約との関係）
建物の賃貸借契約書は、紙でも印紙税の課税文書に当たりません（国税庁タックスアンサーNo.7106）。したがって、店舗・テナントなど建物のみの賃貸借契約では、紙・電子いずれであっても印紙税は発生せず、「電子契約だから印紙税を節約できる」という効果は基本的にありません。
ただし注意が必要なのは次のケースです。
- 土地の賃貸借契約書は第1号の2文書として課税対象です（記載金額に応じた印紙税）。土地を含む賃貸借や定期借地等では印紙が必要になり、この場合は電子契約化により印紙税が不要になるメリットが生じます。
- 契約に附随して作成される領収書・敷金や保証金の受取書など、別の課税文書が紙で作成される場合も印紙が必要になることがあります。
自分の契約が建物のみか土地を含むかで取り扱いが分かれるため、印紙の要否は仲介会社・税理士に確認してください。
6. テナント電子契約の確認チェックリスト
IT重説前
- [ ] 重要事項説明書を事前（少なくとも前日まで）に受け取り確認したか
- [ ] 通信環境・デバイスの動作確認（カメラ・マイク・画面共有）をしたか
- [ ] ビデオ通話の接続先URL・パスワードを確認したか
電子契約前
- [ ] 使用する電子契約サービス名と署名方法（クリック型/認証型）を確認したか
- [ ] 署名依頼メールが届く担当者のメールアドレスを正しく伝えたか
- [ ] 賃借権の登記を予定する場合は、電子契約書での対応可否を確認したか
- [ ] 電子契約書のコピーが署名完了後に自動送付されることを確認したか
契約後の保管
- [ ] 完成した電子契約書PDFをクラウドストレージ・社内サーバーに保管したか
- [ ] 電子契約サービスからも原本をダウンロード・保管したか
- [ ] 更新時期・更新手続き方法を確認したか（電子契約の更新も電子で行えるか確認）
電子契約・IT重説は契約手続きを大幅に効率化できる強力なツールです（印紙税は、建物のみの賃貸借契約ではもともと不課税のため節約効果はありませんが、土地を含む課税対象契約では電子化で印紙が不要になります）。仲介会社・管理会社が対応しているかを出店交渉の初期段階で確認し、積極的に活用してください。