居抜き物件とは何か
居抜き物件とは、前テナントの内装・設備・什器が残ったままの状態で賃貸に出されている物件です。スケルトン（内装を全て撤去した状態）に対して、居抜きは「何かが残っている物件」を指す総称ですが、残存設備の量と状態は物件によって大きく異なります。
完全居抜き: 厨房機器・内装・照明・エアコンなどほぼ全てが残っており、軽微なリフォームで開業できる状態
部分居抜き: エアコン・照明などの一部設備のみ残存し、厨房や内装は新規工事が必要な状態
形式的居抜き: 「居抜き」と表示されていても劣化・欠損が多く、実態はスケルトンに近い費用がかかる状態
居抜きは「お得」というイメージが先行しがちですが、残存設備の状態次第では思わぬ追加費用が発生するため、慎重な事前調査が必要です。
スケルトンとの費用比較
なぜ居抜きを選ぶのか、その経済的メリットを正確に把握しましょう。
飲食店（20坪）の内装費比較
| 項目 | スケルトン | 完全居抜き |
|---|---|---|
| 内装・仕上工事 | 300〜500万円 | 50〜150万円 |
| 厨房設備 | 150〜300万円 | 0〜50万円（修繕のみ） |
| 空調設備 | 50〜100万円 | 0〜20万円 |
| 合計（目安） | 500〜900万円 | 50〜220万円 |
居抜きの場合、造作譲渡費用（前テナントへの設備対価）が別途発生することがありますが、それを含めても大幅なコスト削減になるケースが多いです。
ただし以下の追加費用に注意してください。
内見前に確認すべき7項目
居抜き物件の内見では、一般的なスケルトン物件と異なるチェック項目があります。以下を必ず確認してください。
1. 造作譲渡の有無と対価
「造作譲渡契約」は前テナントと新テナントの間で締結する別契約です。貸主（オーナー）は当事者ではないため、造作の譲渡価格・引継ぎ範囲・設備の保証は前テナントと直接交渉します。
譲渡価格の相場は設備の市場価値と前テナントの撤退コスト（原状回復費用）のバランスで決まります。前テナントが解約と引き換えに原状回復義務を免れたい場合は、設備を「0円」で引き渡すケースもあります。
2. 各設備の動作確認
内見時に実際に動作確認をさせてもらうことが原則です。冷蔵庫・冷凍庫・厨房機器・エアコン・換気扇・給排水などを実際に稼働確認してください。動作不良の設備は譲渡価格の値引き交渉か、修繕費負担の明確化を行います。
3. グリストラップの状態
飲食店居抜きで最もトラブルが多い箇所です。前テナントのグリストラップ（排水中の油を受け止めるトラップ）が未清掃のまま引き渡されると、清掃・修繕費用（5〜30万円）が発生します。内見時に清掃状況を確認し、清掃済み渡しを契約条件に含めることを検討してください。
4. 電気容量と分電盤の仕様
前テナントの業態と自業態の電気使用量が異なる場合、分電盤の容量不足が問題になります。使用予定の機器のアンペア数を合計し、既存の契約容量（分電盤のラベルで確認）と照合してください。
5. 内装の改装許可範囲
居抜きを引き継いでも、内装を自社ブランドに改装したい場合は貸主の許可が必要です。「居抜きで借りて全面改装する」という計画は原則として可能ですが、工事範囲・原状回復義務の変更について書面で確認してください。
6. 前テナントの撤退理由
「前テナントがなぜ撤退したか」は物件選びの重要情報です。業態転換・家賃上昇・競合激化・設備老朽化など理由はさまざまですが、立地特性や建物自体の問題（水漏れ・騒音・害虫）が原因の場合は次のテナントも同じ問題に直面します。仲介業者を通じて撤退理由を確認してください。
7. 引き渡し時期と前テナントの退去状況
居抜き物件は前テナントが退去する前から内見させてもらうケースがあります。その場合、実際の引渡し時期・クリーニング状況・設備の最終状態が内見時と異なることがあります。引渡し条件を書面で明確にしてください。
造作譲渡交渉の実務
前テナントとの造作譲渡交渉は、スピードと情報収集が鍵です。
査定額の判断基準: 厨房機器は購入価格の20〜40%（3〜5年経過）が目安です。冷蔵庫・冷凍庫・食洗機などは中古市場価格を事前に調べ、交渉の根拠にします。
設備保証の有無: 造作譲渡は「現状有姿」（動作保証なし）が原則です。動作確認後であっても、引渡し後の故障は新テナントの負担になる場合がほとんどです。特に厨房機器は故障時の修繕費用が高額なため、譲渡価格に対する費用対効果を慎重に判断してください。
0円譲渡の落とし穴: 「設備0円で引き継いでほしい」というケースは、原状回復コストを新テナントに転嫁しているだけの場合があります。引き継いだ設備が使えない状態なら処分費用が別途かかるため、「0円＝お得」ではありません。
貸主との契約における居抜き条項
貸主との賃貸借契約では、居抜きに関する以下の条項を必ず確認・交渉してください。
原状回復義務の範囲変更: 居抜きで借りた場合、退去時の原状回復義務は「借りた時点の状態（居抜き状態）に戻す」が原則です。つまり自社で設置した内装のみが撤去対象になります。ただし契約書に「スケルトン返し」と記載されている場合は前テナントの設備まで撤去義務が生じるため、必ず確認してください。
造作引継ぎに関する貸主同意: 前テナントとの造作譲渡は貸主の同意を要しないことが多いですが、「引き継いだ設備の撤去は新テナントの責任」とされる場合があります。引継ぎ設備のリストと原状回復義務の帰属を契約書・特約で明記してください。
リフォーム・内装変更の事前承認: 居抜きを改装する場合の事前承認手続き（工事内容の書面提出・承認）を契約に明記し、改装範囲のグレーゾーンをなくしてください。
居抜き活用が向いている業態
居抜きのメリットを最大限に活かせるのは、前テナントと同業種・近似業態での引継ぎです。
- 飲食（同ジャンル）: 前テナントがラーメン店なら麺類・中華系の引継ぎがスムーズ
- 美容サロン（前テナントも美容系）: シャンプー台・鏡・照明をそのまま活用
- 物販（前テナントも小売）: 什器・棚・レジカウンターの流用
業態が大きく異なる場合（例：前テナントが飲食、自分が物販）、内装変更工事が大幅に必要になりスケルトン取得との差が縮まります。居抜きのコストメリットは「業態の近さ」と「設備の状態の良さ」に比例することを覚えておいてください。