テナント特約テンプレートを活用する前に
テナント賃貸借契約において、特約条項は標準条件を超える義務・権利を両当事者に設定する重要な役割を担います。しかし「何を書けばよいかわからない」「ひな型をそのまま使ったら後でトラブルになった」という声は後を絶ちません。
本記事では、現場で頻用される特約パターンを「文例テンプレート＋解説」の形式で整理します。コピー利用を前提に作成していますが、実際の契約書への採用は必ず専門家（弁護士・宅建士）とともに内容を確認してください。
1. 原状回復特約テンプレート
基本文例（飲食・物販共通）
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（原状回復範囲の特定）
第○条 賃借人は、本契約の終了に伴い、本物件を以下の状態に回復のうえ貸主に明け渡すものとする。
①天井・壁・床の塗装・クロス・床材を貸借開始時と同等の状態に回復すること（経年変化による軽微な汚損を除く）。
②賃借人が設置した造作・設備・看板・サイン類を一切撤去し、原状に復すること。
③給排水管・電気配線・ガス配管について、賃借人の工事に起因する変更・増設部分をすべて撤去し、原状に復すること。
④退去時のクリーニング費用（1㎡あたり○○円）は賃借人の負担とする。
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解説ポイント
- 「経年変化による軽微な汚損を除く」と明記することで、通常損耗まで全額借主負担とする過剰条項と判断されるリスクを軽減できます。
- 飲食テナントは内装スケルトン返しが一般的ですが、造作残置交渉も多いため、残置を認める場合は別条項で例外を列挙します。
- クリーニング費用を「単価×面積」で明記しておくと精算時の紛争が減ります。
スケルトン返し版（飲食テナント）
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（スケルトン返し特約）
第○条 賃借人は、本契約終了時に本物件の内装・設備をすべて撤去し、コンクリート躯体現しの状態（スケルトン状態）に原状回復のうえ明け渡すものとする。ただし、貸主の書面による事前承諾を得た造作・設備については、貸主の指示に従い存置または撤去を選択できるものとする。
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2. 禁止事項特約テンプレート
転貸・営業譲渡禁止
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（転貸・営業譲渡の禁止）
第○条 賃借人は、貸主の書面による事前承諾なく、本物件の全部または一部を第三者に転貸し、または賃借権を譲渡し、もしくは本物件を使用する事業を第三者に譲渡してはならない。フランチャイズ化、法人変更、株式譲渡による実質的な経営者交代も同様とする。
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解説ポイント
- M&Aによる株式譲渡まで対象にするかどうかは交渉事項です。「経営者交代」の範囲を事前に明確化しないと後でトラブルになりやすい条項です。
営業時間・業種変更禁止
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（用途・業種の限定）
第○条 賃借人は、本物件を以下の用途以外に使用してはならない。
①用途：○○業（具体的に記載）
②営業時間：○時〜○時（ただし貸主の書面承諾があれば変更可能）
③取扱品目：別紙に定める商品カテゴリに限る
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3. 特殊用途別テンプレート
飲食テナント（グリストラップ・排気）
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（設備維持管理）
第○条 賃借人は、飲食営業に伴うグリストラップ（油水分離槽）を○ヶ月に一度以上清掃し、その記録を保管しなければならない。貸主の要求があるときは当該記録を直ちに開示すること。排気ダクトの清掃も同様に○ヶ月に一度以上実施する。これらの懈怠により生じた損害は賃借人の負担とする。
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医療・クリニックテナント（看板・サイン）
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（看板・広告物の制限）
第○条 賃借人は、本物件の外壁・共用部分に看板・広告物を設置する場合、貸主の書面承諾を得たうえで、建物の外観・デザインガイドラインに適合したものに限り設置できる。医療法・薬機法に基づく広告規制を遵守し、違反広告の是正費用は賃借人が負担するものとする。
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美容・ネイルサロン（廃液・排水）
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（排水・廃液処理）
第○条 賃借人は、カラー剤・除光液等の廃液を下水道法・水質汚濁防止法の基準に適合する方法で処理し、排水管を詰まらせた場合の修繕費用は賃借人が全額負担するものとする。貸主は年○回の排水管カメラ点検を実施でき、賃借人はこれに協力する。
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4. 中途解約・違約金特約テンプレート
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（中途解約の制限）
第○条 賃借人は、本契約の賃貸借期間満了前に本契約を解約しようとするときは、解約希望日の○ヶ月前までに貸主に書面で通知しなければならない。
２ 賃借人が前項の予告期間を満たさずに解約する場合、賃借人は不足期間相当の賃料相当損害金（月額賃料×不足月数）を貸主に支払うものとする。
３ 第2項の損害金は違約罰ではなく損害賠償額の予定であり、貸主は別途損害の立証なしに請求できる。
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解説ポイント
- 「予告期間を満たさない場合のみ発生する」と明記することで、定額の違約金（前賃料の数ヶ月分）と区別されます。
- 違約金条項は経緯によっては無効判断されるリスクがあるため、「損害賠償額の予定」として記載する方が実務的に安全です。
5. テンプレート活用の注意点
- 物件・業種に応じた修正が必須：本記事のテンプレートは一般的な文例です。特定の物件・業種・地域の慣習によっては修正が必要です。
- 借地借家法の強行規定に注意：借主に不利な条項であっても、強行規定に反する内容は無効となります（第28条の更新拒絶正当事由など）。
- 署名前に専門家確認を：弁護士または経験豊富な宅建士によるレビューを推奨します。特に高額物件・長期契約では費用対効果が十分あります。
- 電子契約の場合も同内容で：電子署名法対応のクラウドサービス（GMOサイン・クラウドサイン等）で作成する場合も、条文の内容は変わりません。
テナント契約特約は「後で困らないための保険」です。入居前の交渉フェーズでしっかり内容を詰め、双方の認識を一致させておくことが、長期的に良好な賃貸借関係を維持するための最善策です。