テナント退店時の原状回復は、貸主と借主の間でトラブルが最も多い場面です。法律上、借主は通常損耗や経年変化を除いた部分について原状回復義務を負いますが、「通常損耗」の範囲解釈が曖昧なため、費用請求で揉めることがしばしばあります。
本稿では、実際に生じた原状回復紛争の事例と解決方法を5つ紹介し、借主が有利に交渉を進めるための実務知識を提供します。
事例1：壁紙張り替え費用の過剰請求 飲食店が退去する際、貸主が壁全面の張り替え費用50万円を請求してきました。しかし借主側の調査で、実際に必要な張り替えは営業中の油汚れが付着した限定箇所のみであることが判明。クロス張り替え単価の相場確認と劣化度診断により、最終的に10万円での合意に至りました。
対策ポイント：原状回復見積もりを複数の工事業者から取得し、相場確認することが重要です。また、退去前に写真で現況を記録しておくと、後日のトラブル時に根拠となります。
事例2：設備の償却期限を超えた請求 美容室がエアコン交換費用30万円を請求されました。借主が確認したところ、そのエアコンは入居時点で既に10年経過しており、一般的な耐用年数6年を大幅に超過していました。裁判所の判例では、耐用年数を超えた設備の交換費用は借主負担にはならないとされています。
対策ポイント：設備ごとの法定耐用年数（エアコン6年、給湯器8年など）を知ることで、不当な請求を拒否できます。
事例3：原状回復の定義が契約に記載されていない スケルトン物件での退去時、貸主が「契約時のスケルトン状態へ戻す費用」として200万円近い内装撤去費を請求してきました。契約書に「原状回復の具体的範囲」が記載されていなかったため、仲介会社や弁護士に相談した結果、スケルトン返却は両者の合意がない限り不要という判断となり、費用請求は取り下げられました。
対策ポイント：契約締結時に、「原状回復の範囲」「スケルトン返却の要否」を明記してもらうことが重要です。
事例4：床の傷・凹みに対する過大請求 床材の傷みについて、貸主が全面張り替え費用を請求してきました。しかし借主側の調査で、傷は営業に伴う通常使用の範囲内であることが確認され、部分補修で対応することで合意しました。
対策ポイント：損耗が「通常使用の範囲」か「故意・過失による損傷」かを判断する際、業界団体のガイドラインや判例を参考にすることで、説得力のある主張ができます。
事例5：未実施の修理費用の先払い請求 テナント退去時に、貸主が「今後修理が必要になると予想される」という理由で、修理見積もり額500万円の50%を先払いするよう求めてきました。未実施の修理費用を退去時に請求することは法的根拠がなく、借主は拒否。後年、修理を実施する際に実際の費用が発生した時点で精算することで合意しました。
対策ポイント：現状で実施されていない修理費用の前払いは不当請求です。修理を実施する際に初めて費用発生となります。
原状回復トラブルを防ぐための6つの実務対策
- 入居時に物件状況を写真で記録し、貸主と借主で現況確認書に署名
- 契約書に「原状回復の範囲」「通常損耗の定義」を明記
- 退去予定日から3カ月前に貸主に通知し、現地確認の機会を設ける
- 退去時には専門家（仲介会社や弁護士）立会いで現況を記録
- 原状回復見積もりは複数業者から取得して相場を把握
- 費用請求が来た場合は、業界ガイドラインや判例と照合して検証
テナント運営において原状回復は避けて通れない課題です。トラブルを未然に防ぐための情報武装と、発生時の冷静な対応が重要です。