居抜き物件とは？仕組みと対象設備をわかりやすく解説

居抜き物件（いぬきぶっけん）とは、 前テナントが使用していた内装・設備・什器類をそのまま残した状態で引き継げるテナント物件のことを指します。 スケルトン物件（内装を撤去した躯体だけの状態）と対比される用語で、 飲食店・美容室・クリニックなど設備投資が大きい業種で特に需要があります。 設備を一から揃える必要が減るため、初期費用の圧縮と開業準備期間の短縮につながりやすいのが特徴です。

スケルトン渡しと居抜き渡しの違い

事業用テナントの引渡し方法は、大きく「スケルトン渡し」と「居抜き渡し」に分かれます。 どちらで引き渡されるかによって、必要な工事費・準備期間・契約の組み立てが大きく変わります。

• スケルトン渡し: 内装・設備を撤去し、コンクリート躯体（柱・梁・床・天井）が露出した状態。 自由に設計できる反面、内装・設備をすべて新設するため工事費と工期がかかります。
• 居抜き渡し: 前テナントの内装・設備が残った状態。設備を流用できる分だけ初期費用と工期を抑えやすい一方、 既存のレイアウトや設備仕様の制約を受けます。

※ 同じ「居抜き」でも、残す範囲（内装のみ／設備一式／什器まで）は物件ごとに異なります。 どこまで引き継げるかは必ず個別に確認してください。

居抜きで引き継げる主な設備

• 厨房機器（コンロ・フライヤー・製氷機・冷蔵庫など）
• 排気ダクト・フード・グリストラップ
• 給排水・給湯設備
• 空調・換気設備
• 内装（床・壁・天井仕上げ・カウンター造作）
• 照明・電気設備
• 什器・テーブル・椅子・レジ
• 看板・袖看板

※ どこまでを譲り受けるかは契約次第です。譲渡対象に含まれない「残置物」が混在していると、 後から撤去費用を負担させられることもあるため、対象範囲の線引きを明確にしておきましょう。

造作譲渡という仕組み

居抜きで設備・内装を引き継ぐ取引は、一般に「造作譲渡（ぞうさくじょうと）」と呼ばれます。 前テナントが設置した内装・設備・什器の所有権を、前テナント（または仲介業者）から買い取る形です。 この対価が造作譲渡料で、物件の賃料・敷金とは別に前テナント側へ支払います。

造作譲渡で特に重要になるのは、次の3点を契約書ではっきりさせておくことです。

• 譲渡対象の特定: 何を譲り受け、何を譲り受けないのか（譲渡対象リスト）を一覧化する。
• 残置物の扱い: 対象外なのに置き去りにされた物がないか。撤去・処分の責任を誰が負うかを決める。
• 所有権・リース品の有無: リース契約中の機器や、前テナントが完済していない設備が含まれていないか。 リース品はそのまま引き継げないことがあります。

居抜き契約の一般的な流れ

1. 物件の内見・前テナントの業種と設備状態を確認
2. 前テナント（または仲介業者）と造作譲渡料の交渉
3. 貸主（大家）との賃貸借契約の締結
4. 造作譲渡料の支払い・造作譲渡契約書の締結
5. 引渡し・営業開始準備

※ 造作譲渡は前テナントとの当事者間取引ですが、内装・設備を残したまま引き継ぐことについて 貸主の承諾が前提になるのが通常です。賃貸借契約と造作譲渡契約の2本立てになる点が、 スケルトン物件の賃貸借と大きく異なります。

原状回復義務との関係

事業用テナントでは、退去時に借りた状態へ戻す「原状回復」が借主負担とされ、 内装・設備を撤去してスケルトンに戻す（スケルトン返し）形が一般的です。 住宅賃貸でいう「通常損耗・経年変化は貸主負担」という考え方は、 特約で借主負担を広く定めることが多い事業用ではそのまま当てはまらないのが通常です。 実際の負担範囲は契約書の特約で決まります。

居抜きで入居する場合も、自分が退去するときの原状回復がどこまで求められるかは別問題です。 「居抜きで入ったのだから居抜きで返せる（スケルトン返しは不要）」とは限らず、 契約書でスケルトン返し義務の有無を必ず確認しておきましょう。

造作買取請求権について

借地借家法33条には、賃貸人の同意を得て付加した造作を、契約終了時に時価で買い取るよう 請求できる「造作買取請求権」が定められています。ただしこれは任意規定で、 特約によって排除でき、事業用の店舗賃貸借では契約で放棄（排除）しているケースが多く見られます。 また、特定の営業にしか使えない造作は、そもそも買取対象に当たらないと判断された裁判例もあります。

※ 「居抜きで設備を残せば必ず買い取ってもらえる」と当然に期待できる権利ではありません。 自店舗の造作を将来どう扱えるかは、賃貸借契約の特約内容で判断してください。

許認可は引き継げるとは限らない

設備や内装を引き継げても、営業に必要な許認可まで自動的に引き継げるわけではありません。 たとえば飲食店の営業許可は店舗・設備に対して与えられますが、新たに営業する事業者は 原則として自分名義で取得する必要があります。前テナントと同じ業種・同じ設備であっても、 あらためて保健所の手続き・検査が必要になるのが一般的です。

※ 事業の全部を譲り受けるなど一定の場合には、法改正により承継の手続きで対応できる ケースもあります。要否や手順は業種・自治体によって異なるため、 管轄の保健所や行政書士など専門家に必ず事前確認してください。 消防（防火対象物使用開始届など）や深夜酒類提供・風営法系の許認可も、 業態によっては別途手続きが必要です。

引渡し前のチェックポイント

居抜き契約は貸主の承諾が前提条件となります。 また、造作譲渡契約書に含まれる設備リストと実物に差異がないか、 引渡し前に必ず現地で確認してください。 老朽化・故障している設備を「現状有姿（動作保証なし）」で引き継いだ結果、 入居後すぐに入れ替えが必要になるケースも珍しくありません。 ガス・電気・給排水の容量が自店舗の業態に足りるか、 前テナントの撤退理由は何かといった点も、判断材料として確認しておくと安心です。