居抜き物件のメリット・デメリット｜失敗しない選び方

居抜き物件は、スケルトン物件に比べて初期費用を大幅に削減できる反面、 前テナントの設備状態やレイアウト制約というデメリットもあります。 メリット・デメリットを整理したうえで判断することが、失敗しない居抜き選びの第一歩です。

メリット

• 造作工事費の削減（数百万〜数千万円）
• 開業までの期間短縮（最短1〜2ヶ月）
• 既存の顧客・常連の継承可能性（同業種の場合）
• 厨房・給排水・排気ダクトなど高額設備の再利用
• 設計・許認可取得の一部簡略化（用途が同じ場合）

デメリット

• 造作譲渡料の一時的な負担（数十万〜数千万円）
• 前テナント設備の老朽化・故障リスク
• レイアウト・席数・動線の制約
• 前業種のイメージ・評判の継承（ネガティブな場合）
• 改装する場合は結局スケルトン以上の費用になる可能性
• 設備の保証・アフターサービスなし（現状有姿が原則）

失敗しない選び方

1. 前テナントの業種と閉店理由を必ず確認
2. 内見時に主要設備の動作確認（できれば電気・ガスを通して）
3. 造作譲渡料の内訳書を入手し、不要設備の減額交渉
4. ガス容量・電気容量・給排水仕様が自店舗要件を満たすか確認
5. 看板規制・深夜営業可否・重飲食可否を貸主に確認
6. スケルトン返し義務の有無を契約書で確認

居抜きとスケルトンの判断基準

居抜きが向くケースは、コスト重視・短期開業・前業種と類似業態の場合。スケルトンが向くケースは、ブランディング重視・独自レイアウトが必要・長期運営を見据える場合です。