テナント引渡し条件の3種類
テナント物件を借りる際、「物件がどのような状態で引き渡されるか」を示す引渡し条件は開業コストと工期に直結します。主な引渡し条件は以下の3種類です。
スケルトン渡し
内装・設備がすべて撤去され、コンクリートの躯体（床・壁・天井）のみの状態で引き渡されます。電気・水道・排水の幹線は通常引き込まれていますが、内装工事はすべて借主が行います。
特徴
- 内装を完全に自由に設計できる
- 初期工事費用が高くなる（坪20〜50万円以上）
- 工期が長くなる（1〜3か月程度）
居抜き渡し
前テナントの内装・設備がそのまま残った状態での引き渡しです。飲食店→飲食店の業態引き継ぎに多く見られ、厨房設備・空調・内装をそのまま活用できます。
特徴
- 初期工事費用を大幅に抑えられる
- 早期開業が可能（1〜4週間で開業できるケースも）
- 前テナントの業態・内装に縛られる場合がある
- 設備の状態（劣化・故障）を慎重に確認する必要がある
セットアップ渡し（造作渡し）
貸主が基本的な内装工事（床・天井・壁・基本照明）を施した上で引き渡す形態です。百貨店・SCのインショップや商業ビルのオフィス向けに多く見られます。
特徴
- スケルトンより工事費用を抑えられる
- ベースの内装が統一されているため施設全体の雰囲気に合わせやすい
- 造作の仕様変更が制限される場合がある
業態別の最適な引渡し条件の選び方
引渡し条件は業態と出店目的によって最適解が異なります。
スケルトンが向いているケース
- ブランドコンセプトや内装デザインにこだわりたい飲食・物販店
- 既存設備が流用できない新業態
- 中長期（5年以上）の出店を計画している場合
居抜きが向いているケース
- 同業態（飲食→飲食など）での出店
- 開業資金を抑えたい小規模事業者・個人オーナー
- 短期間での開業・テスト出店を目指している場合
セットアップが向いているケース
- 商業施設内の統一されたゾーンへの出店
- 内装デザインの自由度より早期・低コスト開業を優先する場合
- オフィス・サービス系テナント
居抜き物件内見時の重要チェックリスト
居抜き物件は「お得」に見えますが、設備の状態確認を怠ると後から高額な修繕費が発生することがあります。内見時に必ず確認すべきポイントを紹介します。
厨房設備（飲食店の場合）
- コンロ・オーブン・フライヤー等の動作確認
- グリストラップ（油脂分離槽）の清掃状態と劣化具合
- 換気扇・ダクトの油汚れ・錆
- 製氷機・冷蔵庫・冷凍庫の冷却性能
電気・ガス・水道
- 電気容量（アンペア）が業態に足りているか
- ガス配管の経路と契約容量
- 給排水の詰まり・漏れの有無
- 水圧の確認（シンク・トイレ等）
空調設備
- エアコンの年式・冷暖房能力
- 業務用エアコンの場合はメンテナンス履歴の確認
- 換気設備の状態
内装・構造
- 壁・天井・床の損傷・カビ・染み
- 照明器具の点灯確認
- トイレ・洗面台の状態
設備引継ぎ条件の契約上の注意点
居抜き・セットアップ渡しの場合、「どの設備が引き渡され、どの設備は契約対象外か」を契約書で明確にしておくことが重要です。
設備目録の作成 引き渡される設備を一覧（設備目録）として契約書に添付し、各設備の状態（正常動作・要修繕・動作不可など）を明記します。後日「壊れていたのに知らされなかった」というトラブルを防ぐために不可欠です。
修繕義務の帰属 契約後に設備が故障した場合の修繕義務が「貸主」か「借主」かを明確にします。「現状有姿渡し」の場合は入居後の修繕は借主負担となるため、初期の状態確認が特に重要です。
前テナントとの直接交渉（居抜きの場合） 前テナントが造作を売却する形（造作譲渡契約）をとる場合、貸主・前テナント・新テナントの三者間で権利関係を明確にする必要があります。造作代金の支払い・設備の権利移転・工事業者の引継ぎ等を書面化しましょう。
テナントの引渡し条件は開業コスト・スケジュール・内装の自由度に直結します。2026年現在、居抜き物件の需要が高まり好立地物件は早期に申し込みが入るため、引渡し条件の理解と迅速な判断が重要です。表面的な「居抜きだから安い」「スケルトンだから自由」という印象だけでなく、設備の実態・修繕費・工期を総合的に判断した上で物件を選ぶことが成功する出店の第一歩です。