はじめに：改装費用の「誰が払うか」問題
テナント物件の改装・内装工事をめぐる費用負担は、貸主（賃貸人・オーナー）と借主（賃借人・テナント）の間でしばしば曖昧になりがちな問題です。「入居前に必要な工事は誰が負担するのか」「途中でリノベーションしたいが許可は出るのか」「退去時にどこまで戻さなければならないのか」——これらの疑問に事前に明確な答えを持っておくことが、無駄な費用と後のトラブルを防ぎます。
本稿では、A工事・B工事・C工事という業界慣行の分類を軸に、費用負担の原則と実際の交渉ポイントを解説します。
A工事・B工事・C工事とは何か
商業施設やビルテナントの工事は、業界慣行として「A工事・B工事・C工事」の3区分で整理されることが一般的です。
A工事（オーナー工事）
定義： 建物の共用部分・躯体・設備に関わる工事。貸主（オーナー）の責任と費用で施工される。
主な対象：
- 外壁・屋根・躯体の補修
- 共用廊下・エレベーター・トイレの整備
- 電気・給排水・空調の幹線設備（メインの配管・配線まで）
テナントへの影響： 基本的にテナントの費用負担はなし。ただし、工事期間中の営業への影響（休業補償）については別途交渉が必要な場合があります。
B工事（オーナー指定業者によるテナント費用負担工事）
定義： 建物の設備・構造に関わる工事で、オーナーが指定する業者が施工し、費用はテナントが負担する。
主な対象：
- スプリンクラー・防災設備の改変
- テナント専用空調（個別空調ユニット）の設置
- 電気容量の増設（幹線からの分岐）
- 給排水の引き込み工事
注意点： B工事はオーナー指定業者が施工するため、市場価格より高い見積もりになりやすいという問題があります。テナント側は、業者の変更（または複数見積もり比較）を求める交渉をすることが重要です。大規模テナントであれば、B工事費用の一部をオーナーが負担する（またはフリーレントで相殺する）交渉も成立するケースがあります。
C工事（テナント工事）
定義： テナントの独自判断・費用で行う内装・装飾工事。テナントが選定した業者が施工する。
主な対象：
- 内装デザイン・間仕切り・造作
- 照明・床材・壁仕上げ
- 什器・備品・サイン
- 厨房設備（飲食店の場合）
注意点： C工事でもオーナーの事前承認（設計図面の提出・確認）が必要であり、承認なく施工した場合は退去時に強制撤去を求められる可能性があります。
物件の「引き渡し状態」による費用負担の違い
テナント物件の引き渡し状態は主に2種類あり、初期費用に大きく影響します。
スケルトン渡し（躯体渡し）
内装をゼロから作るため、電気・給排水・空調・床・壁・天井のすべてをテナントが工事します。初期投資は大きいですが、レイアウトの自由度が高く、こだわりの内装を実現できます。
費用目安（飲食店の場合）：
- 坪30万〜80万円（業態・デザインレベルにより大きく変動）
- 30坪の飲食テナントで900万〜2,400万円程度
居抜き渡し（既存内装あり）
前テナントの内装・設備がそのまま残った状態で引き渡される物件です。初期費用を大幅に節約できますが、既存内装が自社業態に合わない場合は追加改装が必要です。
居抜き物件で特に確認すべき点：
- 既存内装の所有権（前テナントのものか、オーナーのものか）
- 厨房設備・ダクトの老朽化・仕様の適否
- 現状のまま使用できる設備と交換が必要な設備の切り分け
改装・リノベーションの許可と交渉術
改装前に必要なオーナーの承認手続き
テナント内での改装工事は、賃貸借契約上「オーナーの書面による承諾」が必要とされていることがほとんどです。承諾なしに工事を行うと、契約違反として損害賠償請求や強制退去の原因になります。
承認申請に必要な書類（一般的）：
- 工事内容の概要書（平面図・立面図・仕様書）
- 施工業者の概要・保険加入証明
- 工事スケジュール（着工日・完工日）
- 近隣・他テナントへの影響説明
申請から承認まで2〜4週間かかることが多いため、開業スケジュールから逆算して早めに手続きを開始することが重要です。
改装費用をオーナーに負担させるための交渉ポイント
空き物件への新規入居交渉や長期空室が続いている物件では、改装費用の一部をオーナーが負担する「テナントインプルーブメント（TI）」条件を引き出せる場合があります。
有効な交渉材料：
- 長期契約を条件に提示する（10年・15年の長期定期借家を提案することで、オーナーのTI拠出意欲が高まる）
- フリーレント期間の延長（改装期間中の賃料免除で実質的な費用補助）
- B工事の発注権限の獲得（オーナー指定業者ではなく自社選定業者での施工を求める）
- 物件の資産価値向上につながる改装（例：耐震補強・省エネ設備）は「オーナーへの利益還元」として交渉材料にできる
途中リノベーション：営業中の改装コスト管理
開業後に業態変更やリブランディングで改装が必要になることもあります。この場合、以下の点に注意が必要です。
一時休業か段階的改装か
大規模改装は一時休業を伴うことが多く、休業期間中も賃料・光熱費・人件費は発生します。一方、段階的改装（エリアを区切って順次改装）は売上を維持できますが、工期が長くなり工事費用が割高になる傾向があります。
費用対効果の判断基準：
- 改装による売上増加見込みが改装費用の回収期間2〜3年以内に収まるか
- 一時休業による損失と工事費用の合計が改善後の利益増加で賄えるか
造作買取請求権の活用
契約期間満了時に退去する場合、借地借家法第33条に基づき造作買取請求権を行使できます（特約で排除されていない場合）。テナントが設置した空調機・照明設備・造作棚などをオーナーに時価で買い取らせることができ、退去コストの削減になります。ただし、多くの商業テナント契約ではこの権利が特約で排除されているため、契約書の確認が必須です。
原状回復費用の適正化
退去時の原状回復費用は、テナントにとって予想外の出費になることがあります。事前にできる対策を整理します。
入居時の対策：
- 引き渡し前に全室・全設備の状態を写真・動画で記録する
- 傷・汚れ・設備不具合を引き渡し確認書に記載させる
- 「入居時の状態に戻す」範囲を契約書に明記させる
退去時の対策：
- 原状回復費用の見積もりは複数社（オーナー指定業者 + 独自選定業者）で比較する
- オーナーが要求する工事内容が「契約上の原状回復範囲」を超えていないか確認する
- 過剰な要求には、国土交通省ガイドラインを根拠に交渉する
まとめ：費用負担を事前に明確化することが最大のコスト削減
テナント改装・リノベーション費用の問題は、「事前の明確化」と「書面による合意」によって大半のトラブルを防ぐことができます。A・B・C工事の区分を理解し、引き渡し状態・承認手続き・原状回復の範囲を契約書に明記させることが、不必要な費用の発生を防ぐ最大の策です。
千客テナントでは、改装費用の負担交渉に詳しい不動産会社・専門家との連携を通じて、テナント事業者の出店をサポートしています。