バリューアップ改修とは何か
「バリューアップ改修」とは、テナント物件の資産価値・競争力を高めるための改修工事を指します。老朽化した設備の更新、内装の刷新、省エネ化などが含まれます。
テナント側からすると、入居中の設備が老朽化しても「自分たちが費用を出して改修するのか」「オーナーが負担するのか」の判断が難しいケースがあります。また、オーナー主導でバリューアップ工事が行われる際に、テナントの事業継続にどう影響するかも重要な問題です。
本記事では、バリューアップ改修に関する工事負担区分の基本と、テナントにとって有利な交渉のポイントを解説します。
工事負担区分の基本：誰が費用を出すのか
A工事（オーナー費用・オーナー施工）
建物の基本構造・外皮・共用設備に関わる工事で、費用はオーナーが全額負担します。
- 外壁・屋上の防水補修
- 共用部の照明・エレベーター・エスカレーターの更新
- 電気・ガス・水道の幹線設備の更新
- 空調の冷温水主配管の更新
これらはオーナーの資産維持義務の範囲であり、テナントが費用を要求された場合は拒否できます。
B工事（テナント費用・オーナー指定業者施工）
テナント専有部に関連するが、建物設備システムに接続する工事です。費用はテナント負担ですが、施工業者はオーナーが指定します。
- テナント区画の空調機の更新
- 防災設備（スプリンクラー・感知器）の変更・追加
- 電気幹線からテナント区画への引き込み増設
- 排水・給水系統のテナント接続部分の変更
B工事の問題は、オーナー指定業者が競合なしで施工するため、費用が割高になりやすい点です。
C工事（テナント費用・テナント施工）
テナントが自由に業者を選んで発注できる工事です。
- 内装（壁・床・天井の仕上げ）
- 什器・家具・設備機器の設置
- テナント専用のIT・通信設備
C工事はテナントが業者を選べるため、相見積もりで適正価格での施工が可能です。
オーナー主導のバリューアップ工事への対応
オーナーが「物件の価値向上のために大規模改修を行いたい」と申し出るケースがあります。この場合、テナントは以下の点を確認・交渉する必要があります。
工事期間中の営業継続
大規模改修中でもテナントの営業を継続できるか確認します。工事による騒音・振動・出入口の制限など、営業に支障が出る場合は、その期間の賃料減額や補償を求める権利があります。
民法611条は「賃借物の一部が使用できなくなった場合、その割合に応じて賃料が減額される」と定めており、工事による使用障害はこれに該当する可能性があります。
工事費用の負担割合交渉
オーナーが「バリューアップ工事の費用を折半にしてほしい」「工事後は賃料を上げたい」と主張するケースがあります。
工事の内容がA工事（建物設備の更新）に該当するのであれば、テナントに費用負担義務はありません。「この工事はオーナーの設備維持義務の範囲」と主張し、費用負担を拒否することが正当な対応です。
一方、工事がテナントの使用目的に合致した改修（例：業態に合わせた換気設備の強化）であれば、費用分担の交渉余地はあります。
改修後の賃料改定への対抗
オーナーが「改修によって物件の価値が上がったから賃料を上げたい」と言ってくる場合、その改修工事がテナントにとって実質的なメリットをもたらしているかどうかを検討します。
テナントが費用を負担した改修であれば、改修効果はテナントに帰属するため、賃料改定の根拠にはなりません。改修費用全額をオーナーが負担した場合であっても、定期借家契約でない限り、オーナーは一方的に賃料を引き上げることはできません（借地借家法32条）。
テナント主導でバリューアップを行う場合の注意点
テナントが自ら物件の価値を高める改修を行いたい場合（例：外装サインの刷新、入口の改装、設備の高機能化）にも、いくつかの注意点があります。
オーナーへの事前承認
テナントが行う改修工事でも、建物の外観・構造・設備に影響する場合はオーナーの書面による承認が必要です。承認なしに工事を行うと、退去時に「原状回復」として撤去費用を求められるリスクがあります。
造作買取請求権の活用
テナントが付加した造作（棚・設備など）について、退去時にオーナーへの買取りを請求できる場合があります（借地借家法33条の造作買取請求権）。ただし、契約書で「造作買取請求権を放棄する」という特約が付いているケースが多いため、契約書の確認が不可欠です。
改修コストの回収見通し
自ら費用を出してバリューアップ改修を行う場合、投資コストを何年で回収できるかを計算しましょう。残契約期間内に回収できない見通しであれば、改修ではなく移転（より良い物件への引っ越し）を選択する方が合理的な場合があります。
まとめ：工事負担区分を理解して適正な費用負担を
テナントが商業施設のバリューアップ改修において不利にならないためには、A・B・C工事の区分を正確に理解し、オーナー側の主張に対して根拠を持って交渉することが重要です。
大規模な改修が絡む局面では、弁護士や建築士、テナント仲介の専門家に相談することで、費用負担の妥当性を第三者の視点から評価してもらうことをおすすめします。