2020年民法改正で何が変わったか
2020年4月1日に施行された改正民法（債権法改正）により、賃貸借契約における連帯保証の扱いが根本から変わりました。特に商業テナントの実務に影響が大きいのが「個人根保証契約における極度額の設定義務」です。
この改正は住宅賃貸だけでなく、店舗・事務所・倉庫などすべての商業テナントに適用されます。旧法のまま運用を続けている貸主・管理会社は、契約の有効性に問題が生じるリスクを抱えており、早急な見直しが必要です。
なお、2020年4月以前に締結した既存契約については旧法が適用されるため、即座に無効となるわけではありません。しかし更新・再締結を機に契約書を改訂する際は、改正民法が適用されることに注意が必要です。
改正前後の主な変更点
極度額の設定が必須に
改正前は、保証人が負う可能性のある債務の上限（極度額）を定めなくても連帯保証契約は有効でした。改正後は、個人が連帯保証人となる根保証契約（賃貸借契約を含む）において、極度額を書面で明示しなければ保証契約は無効になります。口頭での合意や金額の曖昧な記載では要件を満たしません。
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 極度額の設定 | 任意 | 個人保証の場合は必須（書面） |
| 元本確定事由 | 限定的 | 保証人死亡・強制執行・破産で自動確定 |
| 情報提供義務 | なし | 貸主・借主に情報提供義務が発生 |
情報提供義務の新設
改正民法では、以下の情報提供義務が新たに設けられました。
貸主（債権者）の義務：
- 保証人から求められた場合、主たる債務者（借主）の滞納状況・残債務額などを遅滞なく開示しなければならない
- 正当な理由なく開示を拒んだ場合、保証契約の効力が争われるリスクがある
借主（主たる債務者）の義務：
- 保証人候補者に対して、自分の財産・収入の状況、他に保証人や担保があるかを事前に情報提供する義務がある
- この説明を怠った場合、保証人は保証契約を取り消せる可能性がある（民法465条の10）
この情報提供義務は特に経営者の知人・親族が保証人になるケースで重要です。「頼まれたから署名した」という状況でも、事前説明が不十分であれば後から保証を争われる可能性があります。
極度額の設定：実務上の目安と注意点
極度額をいくらに設定するかは法律で定められていませんが、商業テナントの実務では以下を参考にします。
- 賃料の12〜24か月分：最低限の目安。長期滞納が生じた場合の賃料・共益費の累積を想定した水準
- 賃料＋原状回復費の推計額：飲食店や美容室など内装設備が多いテナントは原状回復費が数百万円に上ることもあるため、広めに設定することが多い
- 敷金・保証金の返還債務も考慮：貸主側の債務（敷金返還義務）と相殺されるケースもあり、純粋な保証リスクを正確に計算することが重要
極度額が過小な場合のリスクとして、実際の損害額を保証から回収できなくなる点が挙げられます。一方、借主・保証人側は極度額が過大でないかを確認し、合理的な上限への変更を交渉する権利があります。交渉の余地があることを両者が知っておくことが、後のトラブル防止につながります。
法人保証と個人保証の使い分け
法人による連帯保証は改正の対象外
改正民法の個人根保証規制（極度額必須化）は、個人が保証人になる場合のみ適用されます。法人（会社）が連帯保証人になる場合は、極度額の設定義務はありません。
実務的には、法人テナントが入居する場合に「会社＋代表者個人」の二重保証を求めるケースが多くあります。この場合、会社（法人）の保証は旧来どおりの扱いが可能ですが、代表者個人の保証については極度額の明示が必要です。保証契約書を法人用・個人用で別途作成するか、同一書面内で明確に区分けする運用が求められます。
家賃保証会社の活用
個人保証人を立てることが難しい場合や、保証人に財産的負担をかけたくない場合は、家賃保証会社（保証法人）の利用が有効な選択肢です。
保証会社は個人保証に比べて以下のメリットがあります。
- 保証人個人への精神的・財産的負担がない
- 審査が書類ベースで行われるため手続きが明確かつ客観的
- 滞納時の立替払いがスムーズで、貸主の収益安定に貢献する
- 改正民法の極度額規制が適用されないため、書面要件のリスクがない
一方で、借主は毎月の賃料に加えて保証料（賃料の0.5〜1.0%/月程度、初回は数か月分の一括払いが多い）が発生します。テナント契約の初期費用として事前に見込んでおくことが重要です。
既存契約の更新時に確認すべきポイント
更新時に連帯保証条項を改訂・継続する場合は、以下を必ずチェックしてください。
書面要件の充足
- 極度額が契約書本文または別紙に数字で明記されているか（「相当額」「合理的な範囲」などの曖昧表現は無効）
- 電子契約の場合でも「書面要件」を満たしているか（電子署名法準拠の電子書面は有効とされているが、実務では電子署名の種別を確認すること）
情報提供の記録化
- 保証人候補への事前説明を実施し、その内容を書面またはメールで記録しておく
- 説明を受けた旨の確認書を保証人から取得する
元本確定事由の把握
- 保証人が死亡した場合、その時点で元本が確定し、それ以降の債務は保証の対象外となる
- 法人テナントの場合、代表者交代のタイミングで保証人の変更手続きを行うことが推奨される
まとめ：専門家への相談と継続的な契約管理を
2020年の民法改正は、商業テナントの連帯保証実務に広範な影響を与えています。個人保証を求める場合の極度額設定は法的義務であり、これを欠いた保証契約は裁判で無効と判断される可能性があります。
特に注意が必要なのは、長年の慣行で「口頭合意」や「旧式の書式」を使い続けているケースです。管理会社や貸主は契約書式を今一度見直し、改正法に対応した書式へのアップデートを確認してください。
借主・テナント側も、保証契約の内容を正確に理解したうえで署名することが自衛につながります。極度額や情報提供の内容に疑問がある場合は、テナント仲介の専門会社や弁護士・司法書士に相談することを強くお勧めします。適切な保証スキームの設計は、貸主・借主双方にとって長期的な信頼関係の基盤となります。