2020年民法改正で何が変わったか
2020年4月1日に施行された改正民法により（民法465条の2以下）、個人が保証人となる根保証契約には「極度額」の定めが必須となりました。極度額とは「保証人が最終的に負担するリスクの上限額」です。
以前は、賃貸借契約書に「連帯保証人は賃借人が負う一切の債務を保証する」と記載するだけで、保証の上限なしに個人が無制限の債務を負うことが可能でした。
改正後は、個人が保証人となる根保証契約に極度額の明記がないと保証契約自体が無効（民法465条の2第2項）になります。この変更により、保証人と貸主・借主の関係が大きく変わってきました。
事業用テナントの賃貸借では主に以下のシーンで影響が出ます。
| 場面 | 改正前 | 改正後 |
|---|---|---|
| 個人を連帯保証人とする契約 | 極度額の定め不要 | 極度額を書面で明記しないと無効 |
| 法人（保証会社）を保証人とする契約 | 改正の適用外 | 改正の適用外 |
| 法人代表者の個人保証 | 「経営者保証」として扱われる場合は別制度 | 賃貸借の保証は本改正が適用 |
なお「経営者保証ガイドライン」（金融機関向け）と本改正は別制度であり、テナント賃貸借の保証には直接適用されません。
極度額はいくらに設定すべきか
貸主（オーナー）側から見ると、極度額を低く設定すると保証の実効性が下がり、テナントが家賃を長期滞納しても回収できないリスクが高まります。一方で極度額を高くしすぎると保証人が見つからず、優良テナントを逃すことにもなりかねません。
実務上の相場感は次のとおりです。
- 賃料の12〜24ヶ月分相当が多数派。東京都内の路面店では24ヶ月設定も珍しくない
- 保証金（敷金）の金額との合算: 保証金6ヶ月分＋極度額12ヶ月分など、両者のバランスで設定
- 業種リスクによる調整: 飲食・夜間営業系の高リスク業種では上限を高める傾向
設定の際は「想定最大損害額」を根拠にすることが重要です。最大損害額の目安は次の計算式で試算できます。
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最大損害額 = 予告期間中の賃料（約6ヶ月分）
+ 未払い賃料が積み上がる期間（訴訟・明渡しまでの約12〜18ヶ月）
+ 原状回復費用（坪単価×坪数）
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賃借人（テナント）側の対応策
テナントを借りる事業者にとっても、保証人探しが以前より難しくなっています。改正後は「保証人になってほしい」と頼まれた個人が極度額を見て断るケースが増えています。
対策1：家賃保証会社の活用
個人保証が確保できない場合の最も現実的な解決策です。法人保証人は改正民法の極度額規定の適用外であり、保証会社を利用すれば個人に過大なリスクを負わせずに済みます。事業用テナントに対応した主な保証会社としては、全保連、日本セーフティー、オリコフォレントインシュア等があります。初回保証料は賃料の50〜100%程度が目安です。
対策2：経営者の個人保証から法人保証へ切替
代表者個人が保証人となる代わりに、グループ会社や親会社に法人保証を依頼する方法です。法人間の保証は改正民法の極度額規定が適用されないため、上限なしに保証できます（ただし法人の信用力審査が必要）。
対策3：保証金の増額で保証人を不要にする
保証金を通常の3〜6ヶ月分から10〜12ヶ月分に増額することで、貸主が個人保証人を不要とするケースもあります。資金繰りに余裕がある事業者であれば、保証人問題を一挙に解決できる方法です。
既存契約の更新時の注意点
2020年4月1日以前に締結された賃貸借契約の保証契約は、改正法の適用外となります（附則21条）。ただし、契約の更新時に保証契約を改めて締結し直す場合は、新規扱いとなるため極度額の設定が必要です。
特に注意が必要なのは、更新時に保証人を追加・変更するケースです。既存の保証条項をそのままにして新たな保証人に署名させると、保証契約が無効になる可能性があります。
実務上のチェックポイントは以下のとおりです。
- 更新時に保証人が変わる場合は必ず極度額を明記した保証書を用意する
- 既存保証人が継続する場合でも、更新に合わせて契約書の書式を改正後対応版に変更することを推奨
- 極度額の記載がない保証契約書テンプレートを使い続けていると無効リスクがあるため、書式の見直しを優先して実施
情報提供義務：貸主の新たな義務
改正民法では、貸主（事業者）が主たる債務者（テナント）から委託を受けた保証人（個人）から請求を受けた場合、主たる債務の履行状況を情報提供する義務（民法458条の2）が規定されました。
具体的には、保証人から「現在のテナントの家賃滞納状況は？」と問い合わせがあった場合、貸主は滞納額・残余保証期間などを開示しなければなりません。また、テナントが期限の利益（分割払い）を喪失した場合は、2ヶ月以内に保証人に通知する義務（民法458条の3）もあります。
この情報提供義務の履行漏れは、保証人への損害賠償義務が発生する場合があるため、貸主・管理会社側は対応フローを整備しておく必要があります。
まとめ
改正民法による個人根保証規制は、テナント賃貸借の実務に大きな変化をもたらしました。テナントにとっては「保証人が見つかりにくい」という現実的な問題が生じる一方、家賃保証会社の活用が解決策として定着しています。貸主・テナント双方が改正の趣旨を理解し、極度額設定・保証会社活用・情報提供義務の履行という3点を押さえることが、健全な賃貸借関係の維持につながります。