商業テナントにおける敷金・保証金の基本
商業テナントを借りる際、賃料の数か月分から十数か月分に相当する「敷金」または「保証金」を預け入れるのが一般的です。住宅用賃貸と異なり、商業テナントでは保証金の額が高額になるケースも多く、資金計画に大きな影響を与えます。
2020年4月に施行された改正民法（民法622条の2）により、敷金に関するルールが初めて明文化されました。同条では、賃貸人は賃貸借終了後に賃借人が建物を返還した時点で、受け取った敷金から未払い賃料などを差し引いた残額を返還しなければならないと定められています。
商業テナントでよく用いられる「保証金」は名称が異なるだけで、法的には敷金と同様の担保的性質を持つものとして扱われます。契約書に「保証金」と記載されていても、賃貸借に伴う債務を担保する目的で預け入れた金銭であれば、実質的に民法の敷金規定が適用されます。
敷金・保証金に利息は付くのか？
民法上の原則
民法には、敷金に利息を付ける義務を定めた規定はありません。したがって、特段の定めがない限り、敷金・保証金に利息は付きません。商業テナントの保証金は金額が大きく、長期間にわたって預けたままになるケースも珍しくありませんが、無利息が一般的な慣行となっています。
契約条項による違い
契約書に「利息を付して返還する」という特約がある場合は、その条項に従って利息を受け取ることができます。逆に「無利息とする」と明記されている契約も多く、その場合は利息の請求ができません。契約締結前に必ず条項を確認し、利息の有無を把握しておきましょう。
「償却」条項（敷引き）に注意
商業テナント特有の取り決めとして「保証金の一部を返還しない（償却する）」という条項が設けられることがあります。たとえば「退去時に保証金の30%を償却する」と定められた場合、その分は返還されません。この条項自体が直ちに無効になるわけではありませんが、償却割合が著しく高額な場合は公序良俗違反として争いになることもあります。契約前に償却の有無と割合を必ず確認してください。
退去時の敷金返還請求の手順
退去に際して敷金・保証金の返還を受けるためには、以下の手順を踏むことが重要です。
1. 解約通知を適切に行う
商業テナントの賃貸借契約では、解約予告期間が6か月前など住宅用より長く設定されているケースが多いです。まず契約書で解約予告期間を確認し、期限内に書面で解約通知を送りましょう。予告期間を守らなかった場合、違約金として賃料数か月分が請求されることがあります。
2. 退去前の原状回復範囲の確認
退去前に貸主または管理会社と立会いを行い、原状回復が必要な箇所を事前に確認します。この段階で認識のズレを把握しておくことで、後のトラブルを防ぐことができます。
3. 原状回復工事の実施
契約書に規定された原状回復義務の範囲で工事を実施します。商業テナントでは「スケルトン返し」（内装を全て撤去して躯体のみにすること）が義務付けられている場合もあります。工事完了後は写真などで記録を残しておきましょう。
4. 鍵の返還と精算書の受け取り
鍵を返還して明渡しを完了させます。貸主側から費用を差し引いた精算書が送付されてきますので、内容を丁寧に精査します。不明な項目があれば、書面で確認を求めましょう。
差し引かれる費用の範囲
敷金・保証金から差し引くことができる費用は、原則として賃借人の責めに帰すべき事由によって生じた損害に限られます。
差し引き可能な費用
- 賃借人の故意・過失による損傷の修繕費（飲食物のこぼれによる床の染み、設備の不適切な使用による破損など）
- 未払い賃料・管理費・共益費
- 契約で明示された原状回復特約に基づく工事費用
差し引きできない費用（原則）
- 通常損耗：日常的な使用による経年劣化（壁の自然な汚れ、床の摩耗など）
- 経年変化：時間の経過による自然な劣化
ただし、商業テナントでは住宅用賃貸と異なり「原状回復費用は全額賃借人負担」などの特約が契約書に明記されていれば、通常損耗分も賃借人負担とする条項が有効とされる場合があります。住宅賃貸と同じ感覚で考えると思わぬ負担が発生することがあるため、契約書の原状回復条項は必ず事前に確認してください。
返還が遅れる場合の対処法
書面による催促から始める
退去・明渡し完了後、合理的な期間（目安として1〜2か月程度）が経過しても返還がない場合は、まず書面で催促しましょう。メールでも構いませんが、後の証拠となるよう日付・返還を求める金額・返還期限を明記した文書として残すことが重要です。
内容証明郵便の活用
書面での催促に応じない場合は、内容証明郵便を送りましょう。内容証明郵便は、郵便局が文書の内容・差出日・宛先を証明するものであり、法的紛争に備えた有力な証拠となります。以下の内容を明記してください。
- 賃貸借契約の概要（物件所在地・契約期間・預け入れた保証金額）
- 明渡し完了日
- 返還を求める金額
- 返還期限（「本書面到達後〇日以内」などと明示）
- 期限までに返還がない場合は法的手段を検討する旨
少額訴訟の活用（60万円以下の場合）
返還を求める金額が60万円以下の場合、少額訴訟を利用することができます。少額訴訟は原則として1回の期日で審理が完結し、通常の訴訟より短期間で解決が期待できる手続きです。弁護士に依頼せず本人申立が可能な点もメリットです。
手続きの流れは以下のとおりです。
- 物件の所在地を管轄する簡易裁判所に訴状と必要書類を提出する
- 申立手数料（請求額に応じた収入印紙）を納付する
- 指定された期日に出席し、主張・証拠（契約書・精算書・内容証明郵便の控えなど）を提出する
- 判決を受け取る
手続き方法については、管轄の簡易裁判所の窓口や法テラス（日本司法支援センター）に事前相談することをお勧めします。
60万円超の場合は民事調停・通常訴訟を検討
返還を求める保証金が60万円を超える場合は、簡易裁判所での民事調停や地方裁判所での通常訴訟を検討します。金額が大きいケースでは弁護士への相談も有効で、初回相談を無料で受け付けている法律事務所も多くあります。
まとめ：事業者が押さえるべきポイント
商業テナントの敷金・保証金は、住宅用賃貸以上に複雑な条項が設けられることが多く、事前確認が特に重要です。要点を整理すると以下のとおりです。
- 利息は民法上の規定なし。特約がある場合のみ請求できる
- 償却・敷引き条項の有無と割合を契約前に必ず確認する
- 退去時は解約予告期間と原状回復義務の範囲を把握した上で手順を踏む
- 差し引き可能な費用は賃借人の故意・過失による損傷と未払い賃料が原則だが、特約の内容次第で範囲が変わる
- 返還が遅れる場合は内容証明郵便で証拠を残し、少額訴訟（60万円以下）も活用する
テナント契約は長期にわたる大きな資金拘束を伴います。契約書の細部まで確認し、疑問点は締結前に解消しておくことが、退去時のトラブル防止につながります。