固定資産税の上昇や周辺相場の変化で、現在の賃料が実態に合わなくなることがあります。こうしたとき貸主は「賃料増額請求」を行えますが、一方的に金額を決められるわけではありません。この記事では借地借家法32条に基づく賃料増額請求の進め方と成功のポイントを、貸主・オーナー目線で解説します。根拠条文はe-Gov法令検索で確認できます（借地借家法）。
賃料増額請求とは（借地借家法32条）
借地借家法32条は、建物の賃料が経済事情の変動などで不相当となったとき、当事者が将来に向かって賃料の増減を請求できると定めています（借賃増減請求権）。貸主からの増額請求もこの規定に基づきます。ただし「一定期間は賃料を増額しない」旨の特約がある場合、その期間中は増額請求ができません。
増額が認められる主な事情
増額が相当とされるかは、主に次の事情を踏まえて判断されます。
これらにより現行賃料が「不相当に低い」と言える状況が、増額請求の前提になります。
まず周辺相場と公租公課を確認する
交渉に入る前に、増額を裏づける客観的な資料を準備します。感覚的な「上げたい」ではなく、データで示せるかが成否を分けます。
相場・根拠資料の調べ方
- 近隣の同規模・同用途の募集賃料や成約事例（坪単価ベースで比較）
- 固定資産税・都市計画税の課税明細（税額の推移）
- 契約時からの賃料相場・地価・物価の変動
坪単価や賃料水準の調べ方はテナント賃料の相場と坪単価の見方も参考になります。なお、いくら上げられるかは物件ごとの個別性が高く、一律の増額幅の目安はありません。
増額の意思表示（通知）と協議
賃料増額請求は、借主に対する意思表示によって行います。増額の理由と希望額、根拠資料を示して通知し、協議で合意を目指します。合意できれば覚書などで新賃料と適用開始時期を明確にします。後の争いに備え、通知は記録が残る方法で行うのが実務的です。
協議が整わないとき｜調停前置と訴訟
協議で合意できない場合、賃料増減の争いはいきなり訴訟を起こすのではなく、まず裁判所の民事調停を申し立てる必要があります（調停前置）。賃料増減に関する調停では、不動産鑑定士などの専門家が関与して解決を図ることがあります（民事調停・裁判所、申立書式は民事調停で使う書式）。調停が不成立なら訴訟へ進みます。
増額が確定するまでの賃料の扱い（32条2項）
増額について当事者間で協議が整わないときは、増額の当否が裁判で確定するまで、借主は「相当と認める額」の賃料を支払えばよいとされています。その後、裁判で確定した賃料が支払額を上回っていた場合、借主は不足額に年1割の割合の利息を付して支払う必要があります。つまり増額請求の効果は請求時にさかのぼり得るため、通知の時期と記録が重要です。
増額請求を成功させるためのポイント
客観的な根拠資料をそろえること、増額しない特約の有無を事前に確認すること、感情的な対立を避けて協議を尽くすこと、そして調停・訴訟まで見据えて早めに専門家へ相談することが成功の鍵です。借主側は減額請求や増額拒否の観点から対応してくるため、テナント賃料値上げ通知への対応ガイドや賃料減額請求の手順（借主視点）も踏まえて交渉の見通しを立てておくと安全です。
よくある質問
Q1. 賃料は貸主が一方的に上げられますか？ いいえ。賃料増額請求は借地借家法32条に基づく請求であり、金額は協議、整わなければ調停・訴訟を経て決まります。公租公課の増加や近傍相場との比較などで現行賃料が不相当に低いと言える根拠が必要です。
Q2. 「増額しない」特約があっても増額できますか？ 一定期間賃料を増額しない旨の特約がある場合、その期間中は増額請求ができません。まず契約書の特約の有無と内容を確認してください。
Q3. 増額でもめている間、借主はいくら払えばよいですか？ 協議が整うまで、借主は自らが相当と認める額を支払えば足ります。後日、裁判で確定した額が支払額を上回っていた場合は、不足額に年1割の利息を付して支払うことになります。
まとめ
賃料増額請求は借地借家法32条に基づく正当な権利ですが、公租公課の増加や周辺相場との比較といった客観的根拠が前提です。増額幅に一律の相場はなく、協議が整わなければ調停前置を経て訴訟となります。根拠資料を整え、通知の時期と記録を管理し、専門家の助言を得ながら進めることが成功のポイントです。
参考（一次情報）
本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の事案に関する判断は弁護士等の専門家にご相談ください。