契約不適合責任とは——「瑕疵担保責任」からの転換
2020年4月施行の改正民法により、従来の「瑕疵担保責任」という考え方は「契約不適合責任」へと再構成されました。引き渡されたものが契約の内容に適合しない場合に、相手方が負う責任を指します。
賃貸借契約では、貸主は「契約に適合した状態の物件を使用・収益させる義務」を負います。雨漏り・給排水の不良・約束した設備の欠如など、物件が契約で予定された状態に達していない場合、借主は契約不適合（あるいは貸主の義務違反）として一定の権利を行使できます。
旧法の「隠れた瑕疵」という要件（買主・借主が知らなかったこと）は撤廃され、「契約の内容に適合しているか」が判断軸になった点が大きな変化です。
賃貸借で問題になる場面
事業用テナントで契約不適合・貸主の義務違反が問題になるのは、たとえば次のような場面です。
- 引渡し時から雨漏り・漏水があり、商品や内装が損害を受ける
- 契約で「使用可」とされた電気・ガス容量が実際には不足し、想定した厨房機器が使えない
- アスベスト・耐震不足など、契約時の説明と異なる重大な建物リスクが判明する
- 募集図面や重要事項説明で示された用途・面積・設備が実態と食い違う
これらは「物件が契約内容に適合していない」典型例です。なお通常の経年劣化や、契約時に明示・了承された状態（現状有姿での引渡しなど）は契約不適合に当たらないのが原則です。
借主が行使できる4つの権利
契約不適合があると評価される場合、借主は内容に応じて次の救済を求めることができます。賃貸借では貸主の修繕義務（民法606条）や賃料減額（民法611条）とも重なって機能します。
| 権利 | 内容 | 賃貸借での現れ方 |
|---|---|---|
| 追完請求 | 適合した状態にするよう求める | 貸主への修繕請求 |
| 賃料減額 | 使用できない割合に応じて賃料を減らす | 一部使用不能による減額（民法611条1項） |
| 損害賠償 | 不適合で生じた損害の賠償 | 商品・什器の損害、営業損失など |
| 契約解除 | 目的を達せられないとき契約を解消 | 重大な不適合による解除 |
特に民法611条1項は、借主の責めによらず物件の一部が使用・収益できなくなったとき、その割合に応じて賃料が当然に減額されるとしており、テナントにとって実務上重要な規定です。
特約による責任制限——「現状有姿」「免責」の読み方
契約不適合責任は任意規定が多く、当事者の特約で軽減・排除できる部分があります。事業用賃貸借では、貸主が次のような特約を入れていることが少なくありません。
- 「物件は現状有姿で引き渡し、貸主は契約不適合責任を負わない」
- 「設備の不具合は借主の費用と負担で修繕する」
- 「貸主は修繕義務を負わない（修繕は借主が行う）」
こうした特約は事業者間では原則有効ですが、貸主が不具合を知りながら告げなかった場合には免責が及ばないなど、限界もあります。借主としては、契約前に物件の状態を内見・調査し、設備の現況や責任分担を契約書・重要事項説明書で確認することが防御になります。
契約前・引渡し時の実務チェック
契約不適合をめぐる紛争は、結局のところ「契約時にどんな状態だったか」「何が契約内容になっていたか」の立証に行き着きます。次の実務で証拠を固めておきましょう。
- 内見時に、空調・給排水・電気容量・ガスなど設備の現況を一覧化し、可能な範囲で動作確認する
- 業態上不可欠な条件（電気容量、給排気、重量物の床荷重、用途制限など）は、口頭でなく契約書・重要事項説明書の記載と突き合わせる
- 引渡し時の物件の状態を、日付がわかる形で写真・動画に記録して保管する。後日の不適合の主張にも、退去時の原状回復の範囲を巡る争いにも、双方向の証拠になります
- 前テナントの設備が「残置物」扱いになっていないか確認する。残置物は貸主の修繕義務の対象外とされる特約が一般的で、壊れても自己負担になりがちです
不具合を発見したときの対応手順
入居後に雨漏りや設備不良に気づいた場合は、次の順序で対応します。
- 速やかに貸主・管理会社へ通知する：借主には不具合を知らせる通知義務があり、放置して損害が拡大すると、その部分は借主側の負担と評価されるおそれがあります。メールや書面など記録が残る手段で伝えます。
- 状況を記録する：発生日時・範囲・被害の写真を残し、営業への影響（使えない区画・休業時間など）もメモしておきます。
- 修繕の協議：誰の負担でいつ修繕するかを協議します。貸主に無断で修繕して費用を請求すると争いになりやすいため、まず催告が原則です。なお、通知しても貸主が相当期間内に修繕しない場合や急迫の事情がある場合に借主が自ら修繕できる規定（民法607条の2）もあります。
- 賃料減額・損害賠償の協議：一部が使用できない状態が続くなら、その割合に応じた賃料の取り扱いを協議します。
- 解決しない場合は専門家へ：金額が大きい場合や交渉が膠着した場合は、弁護士など専門家に早めに相談します。
テナントが押さえるべきポイント
- 改正民法で「瑕疵担保責任」は契約不適合責任に再構成された（2020年4月施行）
- 判断軸は「隠れた瑕疵」ではなく「契約の内容に適合しているか」
- 借主は追完（修繕）請求・賃料減額・損害賠償・契約解除を、状況に応じて行使できる
- 一部使用不能では賃料が割合的に当然減額される（民法611条1項）
- 「現状有姿」「免責」特約は事業者間では原則有効。契約前の現況確認が最大の防御
- 具体的な権利行使は法的評価を伴うため、争いになる場合は弁護士など専門家に相談する
契約不適合をめぐるトラブルは、物件選びと契約条件の確認で多くを予防できます。これから出店先を探す段階では、設備の現況や責任分担まで見比べておくと安心です。senkyaku（千客テナント）では全国のテナント・店舗物件を検索でき、掲載する不動産会社へお問い合わせいただけます。物件情報を比較しながら検討を進めたい方は、掲載中の物件をご活用ください。