事業用テナントを貸すとき、契約を「普通借家」にするか「定期借家（定期建物賃貸借）」にするかは、その後の更新・立ち退き・賃料改定の自由度を大きく左右します。この記事では貸主・オーナー目線で両者の違いとメリット・デメリット、使い分けの判断軸を整理します。契約の効力は借地借家法に基づきます（借地借家法・e-Gov法令検索）。
普通借家契約とは（更新が前提の契約）
普通借家契約は、期間満了後も原則として契約が更新されることを前提とした契約です。借地借家法では、貸主が更新を拒絶したり解約を申し入れたりするには「正当事由」が必要とされ（借地借家法28条）、期間の定めがある契約を更新しない場合は期間満了の一定期間前までに通知しなければ法定更新されます（同26条）。つまり貸主の都合だけでは契約を終了させにくいのが普通借家の特徴です。
定期借家契約とは（更新のない期間満了型）
定期借家契約（定期建物賃貸借、借地借家法38条）は、契約で定めた期間が満了すると更新されず、確定的に終了する契約です。成立には次の要件があります。
- 書面（公正証書などの書面。電子契約による方法も可）で契約すること
- 契約前に、貸主が借主に対し「更新がなく期間満了で終了する」旨を記載した書面を交付して説明すること（この事前説明を欠くと、定期借家の効力が生じず普通借家として扱われるおそれがあります）
- 契約期間が1年以上の場合、期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借主へ終了の通知をすること
なお、定期建物賃貸借の契約手続の電子化については法務省の解説も参照できます（借地借家法等の改正（定期建物賃貸借関係））。
貸主から見た両者の違い早わかり表
| 項目 | 普通借家 | 定期借家 |
|---|---|---|
| 更新 | 原則更新される | 更新なし・期間満了で終了 |
| 貸主からの終了 | 正当事由が必要 | 期間満了で終了（正当事由不要） |
| 立退料 | 求められる場合が多い | 原則不要 |
| 中途解約 | 契約・特約による | 原則不可（特約がなければ） |
| 契約方法 | 書面でなくても可 | 書面＋事前説明が必須 |
| 再契約 | ― | 双方合意で再契約は可能 |
定期借家のメリット（貸主視点）
期間満了で確実に契約を終了できるため、将来の建替え・用途変更・自己使用の予定がある物件を計画的に運用できます。正当事由や立退料の問題を避けやすく、賃料も期間ごとに見直しやすい点も利点です。優良なテナントとは、期間満了時に条件を見直したうえで再契約する運用も可能です。
定期借家のデメリット・注意点
一方で、更新がないぶん借主にとってはリスクが高く、募集時に敬遠されたり、賃料をやや抑えないと決まりにくいことがあります。事前説明書面の交付や終了通知など手続きが厳格で、これを怠ると定期借家として成立しない（普通借家扱いになる）おそれがあります。手続きの不備は致命的なので、契約実務は専門家の確認を受けることをおすすめします。借主側がどのようなリスクを感じるかは事業用定期借家契約｜借主が知るべきリスクも参考になります。
どちらを選ぶべきか｜使い分けの判断軸
将来的に建替え・自己使用・再開発の予定がある、テナントを入れ替えながら計画的に運用したい場合は定期借家が向きます。長く安定して貸し続けたい、空室リスクを抑えて決めやすさを優先したい場合は普通借家が向きます。判断は物件の将来計画と募集のしやすさのバランスで決めるのが実務的です。両者の法的な差の詳細は定期借家と普通借家の法律的違い、メリット・デメリットの比較は定期借家契約のメリット・デメリットも合わせてご確認ください。
契約時の実務ポイント（書面・事前説明）
定期借家では、契約書とは別に「更新がなく期間満了で終了する」旨の事前説明書面を交付し、借主が理解したうえで契約する流れが重要です。終了通知の時期（1年以上の契約で満了1年前〜6ヶ月前）を管理表で把握しておくと、通知漏れによる終了の主張ができなくなる事態を防げます。
よくある質問
Q1. 定期借家なら期間満了で必ず出て行ってもらえますか？ 定期借家は更新がなく期間満了で終了しますが、要件（書面契約・事前説明書面の交付・1年以上の契約での終了通知）を満たしていることが前提です。手続きに不備があると普通借家として扱われ、終了を主張できないおそれがあります。手続きの適正さが鍵になります。
Q2. 普通借家から定期借家へ切り替えられますか？ 居住用建物では一定期間、普通借家から定期借家への切り替えが制限される経緯がありましたが、事業用については当事者の合意で新たに定期借家契約を締結し直すことが考えられます。個別の可否・手順は契約内容によるため、専門家に相談して進めてください。
Q3. 定期借家は中途解約できないのですか？ 定期借家は原則として中途解約ができません。中途解約を認めるには、その旨の特約を設けておく必要があります。特約の有無で運用が大きく変わるため、契約前に方針を決めておきます。
まとめ
普通借家は更新が前提で貸主からの終了に正当事由が必要、定期借家は期間満了で確定的に終了できるが手続きが厳格、という違いがあります。将来の物件計画と募集のしやすさを踏まえて選び、特に定期借家は事前説明書面や終了通知などの手続きを確実に行うことが重要です。
参考（一次情報）
本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の契約に関する判断は弁護士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。