前のテナントの内装や設備（造作）を残したまま次のテナントへ貸す「居抜き・造作譲渡」は、貸主にとってもスケルトン工事の手間を省き、初期投資を抑えたい借主にリーチできる有効な手段です。ただし造作をめぐる権利関係を整理しておかないと、退去時にトラブルになります。貸主目線で契約実務を整理します。
造作譲渡と居抜きの基本
造作とは、内装・厨房設備・空調・什器など、物件に付加された設備を指します。居抜きで貸す場合、前テナントの造作を、貸主が買い取って残す、あるいは前テナントから次テナントへ直接譲渡する、といった形が取られます。誰が造作の所有者になり、退去時にどう扱うかを契約で明確にすることが出発点です。借主側の居抜き活用は居抜き物件を借りる完全ガイド、選び方は居抜き物件 vs スケルトン物件も参考になります。
造作買取請求権（借地借家法33条）に注意
借地借家法33条は、貸主の同意を得て建物に付加した造作について、賃貸借終了時に借主が貸主へ時価での買取りを請求できる「造作買取請求権」を定めています。これを見落とすと、退去時に借主から造作の買取りを求められる可能性があります。
実務上は、契約で造作買取請求権を排除する特約（借主は造作買取を請求しない、退去時は原状回復する等）を設けることが一般的で、この特約は有効とされています。造作を残す設計にするなら、退去時の扱い（次テナントへ引き継ぐのか、撤去するのか）を含めて契約で明確にします。造作の権利は借主側の造作買取請求権の実務ガイドも理解の助けになります。
譲渡の対価と評価
造作の対価は、設備の状態・残存価値・撤去費用などを踏まえて個別に決まり、一律の相場はありません。前テナント・次テナント・貸主の三者の関係（誰から誰へ、いくらで譲渡するか）を整理し、金額の根拠を明確にしておくとトラブルを防げます。価格の考え方は造作譲渡の価格相場と値付け交渉も参考になります。
税務・会計の注意点
貸主が造作を買い取って保有する場合、その造作は資産として計上し、減価償却の対象になります。造作譲渡の対価の授受には税務上の取扱いが伴うため、金額や処理は税理士に確認するのが安全です。
契約で明確にしておくこと
造作の所有者、退去時の扱い（引き継ぎ・撤去・原状回復の範囲）、造作買取請求権の排除特約、対価と支払方法——これらを契約書で明確にしておくことが、造作をめぐる後日のトラブルを防ぐ要です。
よくある質問
Q1. 居抜きで貸すと退去時に造作の買取りを求められますか？ 借地借家法33条の造作買取請求権により、貸主の同意を得て付加された造作について、退去時に買取りを求められる可能性があります。実務では、造作買取請求権を排除する特約を設けるのが一般的で、この特約は有効とされています。
Q2. 造作の譲渡価格に相場はありますか？ 一律の相場はありません。設備の状態・残存価値・撤去費用などを踏まえて個別に決まります。三者間（前テナント・次テナント・貸主）の関係と金額の根拠を整理しておくことが重要です。
Q3. 造作を残して貸すと原状回復はどうなりますか？ 造作を次テナントへ引き継ぐのか、退去時に撤去するのかを契約で明確にしておく必要があります。造作買取請求権の排除特約と原状回復の範囲をあわせて定めることで、退去時の扱いを明確にできます。
まとめ
造作譲渡・居抜きで貸すときは、造作の所有者・退去時の扱い・造作買取請求権の排除特約・対価を契約で明確にすることが要です。借地借家法33条の造作買取請求権を見落とさず、譲渡価格は個別評価で根拠を残し、税務は税理士に確認して進めましょう。
参考（一次情報）
本記事は一般的な情報提供を目的としたもので、個別の契約・税務に関する判断は弁護士・税理士・宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。