オフィスの居抜き物件特集

オフィステナント目利きクイズ

同じ広さのオフィスでも、見るべきポイントは飲食店や店舗とは違います。物件を問い合わせる前に、通信回線・電気容量・空調・原状回復・耐震・契約形態などの勘所をクイズで確認しましょう。

1. Q1. 30人規模のオフィスを検討中。OAフロアや通信回線について最初に確認すべきことはどれ？

   A.既設のLAN配線が各室にあれば、通信回線は入居後にいつでも自由に増設できるB.光回線はどのビルでも標準で複数回線が引込済みで、申し込めば当日に開通するC.光回線の引込可否、既設回線の種別・容量、OAフロアの有無を確認するD.OAフロアはどの新築ビルにも必ず備わるため、床下配線の余地は気にしなくてよい

2. Q2. サーバや多数のPCを使うオフィスを開設したい。電気容量について正しい理解はどれ？

   A.専有部の分電盤のブレーカーを増設すれば、ビルの受電容量に関係なく契約電力を増やせるB.在籍人数やサーバに見合う電力が要り、コンセント・分電盤の増設は受電容量に縛られるC.オフィスの消費電力はPCと照明が中心で、サーバを置いても既設の契約電力で足りるD.OA機器の消費電力は契約電力とは別枠で計算されるため、必要容量の試算はいらない

3. Q3. ビルの空調・換気について、オフィス契約前に押さえておくべき点はどれ？

   A.個別空調かセントラルかで時間外の利用や料金が変わり、事務所等1,000㎡以上が建築物衛生法（ビル管理法）の対象だB.セントラル空調はビルの稼働時間と無関係に動き、休日や深夜でも追加料金なしで自由に使えるC.個別空調の電気代は共益費に含まれて貸主が負担するため、テナントの電気代負担は増えないD.個別空調かセントラルかで時間外の利用や料金が変わり、事務所等3,000㎡以上が建築物衛生法の対象だ

4. Q4. 事業用オフィスの退去時の原状回復について、正しいのはどれ？

   A.居住用と同じく通常損耗や経年劣化は貸主負担が原則で、退去時に借主が原状回復費を負うことはないB.特約で内装・設備を撤去し躯体に戻すスケルトン返しを借主負担とし、B工事費も借主負担になりやすいC.事業用にも国の原状回復ガイドラインが適用され、通常損耗を借主に負わせる特約は無効と扱われるD.原状回復の範囲は法律で内装の補修までと定められ、躯体に戻すスケルトン返しを特約で求めることはできない

5. Q5. 築年数の古いビルでオフィスの耐震性を確認したい。正しい見方はどれ？

   A.新旧の耐震基準は竣工日でなく建築確認が1981年6月1日以降かで判断し、旧耐震はBCPも確認するB.新耐震基準は2000年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用され、それより前の建物はすべて旧耐震だC.新旧の耐震基準は建築確認日ではなく、登記簿の新築年月日が1981年以降かどうかで判定するD.新耐震基準は1971年の改正で導入され、それ以降に確認を受けた建物はすべて新耐震にあたる

6. Q6. 中規模オフィスでエレベーターや共用部・トイレを見るときの正しい視点はどれ？

   A.エレベーターが複数基あればピーク時の輸送能力は必ず足り、台数は在籍人数と無関係に決められるB.共用トイレはビル全体に1か所あれば足り、男女別や個数は採用や働きやすさに影響しないC.在籍人数やピーク時にエレベーターの台数・輸送能力、トイレの男女別・個数が足りるか見るD.共用部の仕様は入居後に管理会社へ増設を求められるため、契約前に確認する必要はない

7. Q7. 夜間やシフト勤務があるオフィス。セキュリティ面で確認すべきことはどれ？

   A.機械警備は時間外の入館を自動で許可する仕組みで、深夜でも手続きなく自由に入退館できるB.施錠時間や夜間・休日の入退館方法、機械警備の有無で深夜業務や休日出社の可否が変わるC.夜間・休日の入退館はどのオフィスビルも共通の運用で、物件ごとに条件が変わることはないD.カードキーが配付されれば休日や深夜も自由に出入りでき、警備解除の手続きは要らない

8. Q8. 住宅が多いエリアの物件をオフィスとして使いたい。用途地域・ビル用途の正しい理解はどれ？

   A.第一種低層住居専用地域でも、延べ面積が50㎡までの規模なら独立した事務所を建てられるB.用途地域による用途制限は建物の新築時だけのもので、既存建物を借りて事務所に転用する分には及ばないC.建物の登記上の用途が住宅であっても、貸主の承諾さえあれば用途地域に関係なく事務所として使えるD.用途地域や用途指定で事務所利用は制限され、第一種低層住居専用地域では独立事務所は原則建てられない

9. Q9. オフィスの賃貸借契約。定期借家と普通借家の違いで正しいのはどれ？

   A.定期借家は更新がなく期間満了で終了し、事業用は中途解約の特約がなければ途中解約できないB.定期借家でも借主には法律上いつでも行使できる中途解約権があり、事業用でも自由に解約できるC.定期借家は公正証書で締結しなければ無効で、通常の契約書で結ぶと普通借家とみなされるD.定期借家でも期間満了時に借主が更新を希望すれば、貸主はこれを拒めず契約は更新される